Finanzierung

Was eine Eigentumswohnung wirklich kostet

Eigentumswohnungen gelten als besonders pflegeleichte Immobilien. Schließlich kümmert sich ein Verwalter um die nötigen Abrechnungen, Versicherungen und Reparaturen. Mit der Reinigung von Treppenhäusern und Gehwegen sowie der Gartenpflege werden zudem meist externe Dienstleister beauftragt.

Doch diese Bequemlichkeit hat auch ihren Preis. Und den sollten potenzielle Wohnungskäufer keinesfalls unterschätzen.

Die Liste der Wohn-Nebenkosten ist lang: Neben den üblichen Kosten für Heizung, Wasser, Aufzug, Reinigung, Gärtner und Müllabfuhr - wie man sie auch aus der Mietwohnung kannte - fallen regelmäßig noch die Beiträge für die Wohngebäudeversicherung, der Aufwand für Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie das Entgelt für den Verwalter an. Diese Positionen gibt es nicht im Mietshaus. Beziehungsweise: Dies sind teilweise Vermieterkosten, mit denen der Mieter nichts zu tun hat.

Wohngeld vergleichen

Zur Deckung aller Gemeinschaftsausgaben der Wohneigentumsanlage zahlen die Eigentümer monatlich ein sogenanntes Wohngeld - teilweise auch Hausgeld genannt, damit es niemand mit der sozialen Förderung zahlungsschwacher Mitbürger verwechseln kann. Im Wohngeld sind zusätzlich noch Zahlungen zum Aufbau einer Rücklage zur "laufenden Instandhaltung" der Immobilie enthalten. Reichen die Rücklagen für größere Reparaturen wie eine größere Erneuerung der Dacheindeckung nicht aus, dann werden die Eigentümer zusätzlich per Sonderumlage zur Kasse gebeten.

Potenzielle Käufer von Eigentumswohnungen sollten all diese Nebenkosten nicht auf die leichte Schulter nehmen, sondern sie als wichtiges Kaufkriterium vor einem Vertragsabschluss betrachten. Vor allem der Höhe der Rücklage ist dabei kritisch nachzuforschen. Um böse Überraschungen zu vermeiden, sollte man vor dem Erwerb der Immobilie auf der Etage unbedingt auf folgende weitere Punkte achten:

Bei einer gebrauchten Eigentumswohnung ist ein besonderes Augenmerk auf die Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre zu legen. Diese Papiere muss man sich immer zeigen lassen. Nur dann lässt sich grob kalkulieren, mit welchen monatlichen Belastungen der Käufer künftig zu rechnen hat.

Weiterhin sollte in jedem Fall der Verwalter der Anlage danach gefragt werden, ob demnächst einige größere Reparaturen oder Instandhaltungen anstehen und wie hoch die angesparte Rücklage der Eigentümergemeinschaft für diesen Zweck ist. Zur Orientierung: Vor allem bei älteren Objekten sollte die Rücklage schon so hoch sein, um davon beispielsweise ein Dach neu eindecken zu können. Geringere Rücklagen sind nur dann akzeptabel, wenn vor nicht allzu langer Zeit bereits aufwendige Reparaturen wie eine neue Heizungsanlage vorgenommen wurden.

Handelt es sich bei der Wohnung um ein neues Objekt? Dann sollte der Käufer im Schnitt monatlich etwa drei Euro Nebenkosten pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren - und lieber nicht den Zahlen trauen, die ihm deutlich weniger Kosten ans Herz legen sollen.

Oft wird die Instandhaltungsrücklage in den ersten Jahren deutlich niedriger angesetzt, weil innerhalb der meist fünfjährigen Gewährleistungsfrist normalerweise keine Reparaturen auf Kosten der Eigentümer anfallen. Das liest sich auf den ersten Blick dann wie recht günstiges Wohnen. Diese Taktik aber hat nach zehn bis 15 Jahren häufig zur Folge, dass die dann auftretenden teuren Reparaturen nicht aus dem Gemeinschaftstopf finanziert werden können. Sonderumlagen sind erforderlich.

Lesen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen, in denen sicher auch über die Instandhaltungsrücklage immer wieder gesprochen wird. Ein Tipp: Beschließt die Eigentümerversammlung eine zu geringe Instandhaltungsrücklage, sollte man zusätzlich eine kleine private Rückstellung bilden.

Achten Sie auch auf die Verteilung der Kosten: Nähere Angaben zum Verteilungsschlüssel unter den Wohnungen findet man in der Gemeinschaftsordnung oder schon in der Teilungserklärung. Üblicherweise erfolgt die Umlage nach dem im Grundbuch für jede Wohnung festgelegten Miteigentumsanteil. Eigentümer größerer Wohnungen zahlen also entsprechend mehr.

Änderungen kaum möglich

Der Verteilung der Heiz- und Wasserkosten liegt in der Regel der gemessene Verbrauch zugrunde. Manche Kosten können aber auch nach der Anzahl der Wohnungen verteilt werden, zum Beispiel das Verwalterentgelt.

Und noch ein Hinweis für neue Eigentümer, die sich durch den Verteilungsschlüssel benachteiligt fühlen und hoffen, dies bei ihrer ersten Teilnahme an einer Eigentümerversammlung noch umbiegen zu können: Der einmal festgelegte Verteilungsschlüssel kann in der Regel nur einstimmig geändert werden. Das heißt: Auf der Eigentümerversammlung müssen alle dem neuen Schlüssel zustimmen - was wohl eher die Ausnahme sein dürfte.