Recht

Immer wieder Streit um zweite Miete

"Habe ich den ganzen Winter meinen Balkon geheizt?", fragt sich mancher, wenn er jetzt bereits vom Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2010 präsentiert bekommt. Oft lohnt es sich, alles einmal genau nachzurechnen.

Die Rechtsexperten der Hamburger Rechtsschutzversicherung Advocard und einige Urteile zeigen, worauf Mieter beim Prüfen ihrer Nebenkostenabrechnung achten sollten.

Allgemein gilt: Der Abrechnungszeitraum muss immer zwölf Monate betragen, wobei Beginn und Ende nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen müssen. Viele Vermieter rechnen so ab, manche auch von Heizperiode zu Heizperiode, also oft von Mai bis April. Nach Ende des Abrechnungszeitraums hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Versäumt er dies, muss der Mieter keine Nebenkosten-Nachzahlung mehr leisten.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 133/10) kürzlich einmal eine Ausnahme von dieser Regel gemacht. In dem ungewöhnlichen Fall hatte die Vermieterin ursprünglich das Kalenderjahr 2007 am 10. Dezember 2008 abgerechnet. Dabei hatte sei irrtümlich die Vorauszahlungsbeträge der Mieter falsch berücksichtigt und statt gezahlter 1895 Euro ihnen 2640 Euro Vorauszahlung bescheinigt. Mit Schreiben vom 14. Januar 2009 - also nach Ende der Einjahresfrist - korrigierte sie die Abrechnung. Statt eine Rückzahlung von 203 Euro zu erhalten, mussten die Mieter nun 532 Euro an die Vermieterin nachzahlen.

Die Karlsruher Richter erklärten, die Mieter dürften sich ausnahmsweise "nach Treu und Glauben" nicht auf die gesetzliche Abrechnungs- und Ausschlussfrist berufen. Sie hätten den Fehler in der Abrechnung schließlich auch leicht erkennen können. Die Mieter dürften die Vermieterin nicht an ihrem für sie offensichtlichen und später auch korrigierten Versehen festhalten.

Der Deutsche Mieterbund fand dieses Urteil für den Einzelfall gesehen zwar gerecht - hat aber Bauchschmerzen, ob "die unbedingte Einhaltung der gesetzlichen Abrechnungs- und Ausschlussfrist der Rechtssicherheit" doch mehr gedient hätte.

30 Tage Zeit zum Bezahlen

Hat ein Vermieter aber alles richtig und rechtzeitig gerechnet, so hat der Mieter ab Zugang der Abrechnung 30 Tage Zeit, die erhobene Forderung zu begleichen. Aber selbst danach kann noch Beschwerde gegen die Abrechnung eingelegt werden. Eine Zahlung der Nebenkosten sollte dann nur unter Vorbehalt geleistet werden. "Wer den Verdacht hat, dass die Abrechnung unvollständig oder fehlerhaft ist, kann vom Vermieter Auskunft oder Einsicht in die Originalunterlagen verlangen", sagt Advocard-Rechtsexpertin Anja-Mareen Decker.

Der Vermieter ist berechtigt, seine Betriebskosten an die Mieter weiterzubegeben. Wohnen in einer Immobilie mehrere Mietparteien, werden die Gesamtkosten des Hauses unter ihnen aufgeteilt, also "umgelegt".

Als Betriebskosten gelten die Kosten, die dem Vermieter "durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und der Mieträume laufend entstehen". Darunter fallen beispielsweise die Grundsteuer, Kalt-, Warm und Abwasserkosten, Auslagen für Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, weiter die Gartenpflege, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel.

Nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen Kosten für Verwaltung und Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die Abgrenzung schwierig sein, wenn etwa ein Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten auch Reparaturen selber vornimmt. Daher ist die ausführliche Nebenkostenabrechnung besonders wichtig. Sie muss eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen beinhalten. "Mieter sollten bereits bei Abschluss des Mietvertrages beachtet werden, welche Nebenkosten wie abgerechnet werden", rät Decker: "Ist es im Mietvertrag nicht anders geregelt, wird anteilig nach Wohnfläche abgerechnet. Dabei gilt die gesamte Wohnfläche als Bemessungsgrundlage - also auch die von leerstehenden Wohnungen." Für die zahlt der Vermieter anteilig mit.

Fast immer Nachforderungen

Warum muss man am Jahresende fast immer Nebenkosten nachzahlen und bekommt selten etwas zurück? Der einfache Grund: Der Gesetzgeber erlaubt Vermietern, die monatliche Abschlagszahlung gering anzusetzen. Das führt bei Abrechnung der tatsächlichen Kosten zu satten Nachforderungen an die Mieter.

Nach oben ist die Höhe der Abschlagszahlung aber gedeckelt: Der Gesetzgeber verbietet das Ansetzen von Vorauszahlungen "in unangemessener Höhe". Wer vor Abschluss eines Mietvertrages steht, sollte den neuen Vermieter also nach der tatsächlichen Höhe der zu erwartenden Nebenkosten fragen, rät Decker: "Bei Vertragsschluss muss er offenlegen, was an möglichen Nachzahlungen auf den Mietkandidaten zukommen kann. Täuscht er absichtlich über Nachzahlungen hinweg, um ihn in die Wohnung zu locken, begeht er eine Pflichtverletzung."