Recht

So rügt man Baumängel juristisch perfekt

Wenn Bauherren bei einer Firma einen Mangel rügen, müssen sie den Mangel möglichst genau beschreiben. Dazu reiche es aus, den Schaden in einfachen Worten zu erläutern, erklären die Immobilienrechts-Experten im Deutschen Anwaltverein (Berlin). Die technischen Ursachen des Mangels müsse man nicht nennen.

"Hausbesitzer müssen aber das Symptom beschreiben und erläutern, wo der Schaden liegt", erklärt Fachanwältin Heike Rath. Weil der Bauherr in der Regel ein Laie ist, dürfe dies auch durchaus mit simplen Worten geschehen. Zum Beispiel so: "Im Keller unter der Treppe ist die Außenwand nass. Die feuchte Stelle ist etwa handtellergroß."

Viel wichtiger sei aber, sich an die richtige Firma zu wenden. Nur sie sei zur Nachbesserung verpflichtet. Wendet sich der Bauherr an den Falschen, und kommt dieser irrtümlich zur Besichtigung auf die Baustelle, dann müsse ihm der Bauherr diesen unnötigen Aufwand ersetzen - neben dem Schaden durch den Mangel, den er schon hat.

Wie rügt man Mängel am besten? "Man sollte die Firma erst einmal freundlich und mündlich auf den Mangel hinzuweisen und um Beseitigung zu bitten." Passiert nichts, folgt die zweite Rüge - schriftlich und strenger im Ton.

"Der Bauherr sollte sich überlegen, ob und wann er eine Frist setzt. Denn sobald er eine setzt, verhärten sich die Fronten, und erfahrungsgemäß verzögert sich alles unnötig", warnt Rath: "Setzt der Bauherr allerdings eine Frist, dann sollte dies auch ernst gemeint sein und zu Konsequenzen führen." Zumeist bedeutet das dann die Minderung der Vergütung oder die Beauftragung eines anderen Unternehmers. "Sind alle Rechnungen schon bezahlt, kann man die Kosten einklagen."

Zum Streit führt immer wieder die Frage, wie lange sich der Unternehmer mit der Nachbesserung Zeit lassen darf. "Die Frist muss dem Schaden angemessen sein", so die Baujuristin. Sie rät Bauherren, Fristen großzügig zu handhaben, sich aber auch nicht ausnutzen zu lassen.

Eine Ausnahme bilden Notfälle: "Läuft Wasser ins lecke Dach, muss der Handwerker binnen 24 Stunden mindestens Notmaßnahmen einleiten. Für die ordentliche Reparatur hat er dann etwas länger Zeit."

Und was passiert, wenn die Mängelbeseitigung nicht erfolgreich war? Wenn es weiter durch das mangelhaft abgedichtete Dach ins Gebäude regnet? Rath: "Bei schwierigen Arbeiten muss der Bauherr einen zweiten Nachbesserungstermin einräumen."

Weil Gebäude komplexe Werke sind, können Mängel nicht generell ausgeschlossen werden. Deshalb hat der Gesetzgeber Bauherren Gewährleistungsfristen eingeräumt. Innerhalb dieser Zeitspannen muss der für das mangelhafte Bauteil verantwortliche Bauunternehmer oder Handwerker den Mangel beseitigen. Die Gewährleistungsfrist beträgt laut Gesetz fünf Jahre.