Urteil

Wenn ein Notar falsch berät

Auf einen Notar ist Verlass. Das denkt man sich und verlässt sich drauf, schließlich weiß der Laie doch nicht, was eine furchtbar klingende und doch eher harmlos gemeinte "Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung" ist oder wann man wem den Kaufpreis zahlen sollte, ohne all sein Geld zu verlieren.

Doch wenn der für jeden Immobilienkauf notwendige und amtlich vorgeschriebene Vertrauensmann Prüfungs- und Belehrungspflichten verletzt, dann kann das für ihn kritisch enden, wie ein Fall vor dem Bundesgerichtshof (Az. III ZR 293/09) zeigt, über den die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet.

Der Fall: Im Jahre 2005 beurkundete ein Notar den Kaufvertrag über eine von zwei zum Verkauf stehenden Eigentumswohnungen. Die Verkäuferin hatte sich verpflichtet, das Objekt bis Ende 2006 bezugsfertig zu übergeben. Der Kaufpreis sollte nach einem Ratenzahlungsplan gemäß "Makler- und Bauträgerverordnung" gezahlt werden.

Bei der Beurkundung wies der Notar auf den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk für das Objekt nicht extra hin und nannte diesen extrem wichtigen Grundbuch-Eintrag im Kaufvertrag nur lapidar als "Vermerk" unter den Grundbuch-Belastungen in Abteilung II. Später aber konnte die Verkäuferin wegen finanzieller Schwierigkeiten das Umbau-Projekt nicht mehr fertigstellen und damit ihren Teil des Vertrages nicht mehr erfüllen.

Als sie dies erfuhren, kündigten die Käufer daraufhin den Bauträgervertrag und ließen zusammen mit den künftigen Eigentümern der anderen Eigentumswohnung die noch ausstehenden Sanierungsarbeiten auf eigene Kosten ausführen. Für die Verkäuferin wurde ein Insolvenzverwalter bestellt, das Insolvenzverfahren erfolgte 2007.

Natürlich wurde gestritten, wer die teuren Folgen der Bauträger-Pleite und die selbst erledigte Restsanierung bezahlen musste - schließlich hatten die Käufer bis zur Insolvenz der Verkäuferin immer korrekt ihre Zahlungsraten beglichen und dabei auf die Sicherheit und Korrektheit ihres notariellen Kaufvertrages gebaut. In diesem Prozess warfen die Käufer dem Notar die Verletzung seiner Amtspflichten vor. Er habe im Beurkundungstermin nicht über den noch im Grundbuch eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und über die - ihm angeblich sogar bekannten - wirtschaftlichen Schwierigkeiten der Verkäuferin informiert. Die Käufer machten einen Schadenersatzanspruch von 175 000 Euro geltend.

In zwei Instanzen verloren

Mit diesem Begehren scheiterten sie allerdings zunächst in zwei Instanzen - vor allem mit der wesentlichen Begründung, dass der Notar zwar seine bestehende notarielle Amtspflicht aus § 17 Absatz 1 Satz 1 des Beurkundungsgesetzes zwar verletzt habe, indem er bei der Beurkundung des Kaufvertrages nicht auf den eingetragenen Zwangsversteigerungsvermerk und dessen rechtlichen Folgen deutlich hingewiesen hatte. Dennoch könne ein Schadenersatzanspruch darauf nicht gestützt werden, "weil der geltend gemachte Schaden außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Amtspflicht" liege.

Das aber konnten die Wohnungskäufer gar nicht verstehen: Sie betonten, dass sie den Kaufvertrag überhaupt nicht abgeschlossen hätten, wenn ihnen der noch eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk bekannt gewesen wäre und der Notar dann die Risiken hätte schildern müssen, die in solch einem Fall zu erwarten sein könnten. Dann hätten sie an der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Verkäuferin und Bauträgerin Zweifel gehabt, argumentierten die Käufer. Das aber reichte den Instanzgerichten nicht: Sie vertraten die Auffassung, dass die Belehrungspflicht des Notars über im Grundbuch eingetragene Belastungen nicht dazu diene, es dem Grundstückskäufer zu ermöglichen, sich ein Bild über die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Verkäufers zu verschaffen.

Der BGH als dritte, letzte und entscheidende Instanz stellte zunächst auch fest, dass der Notar gegen seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG verstoßen hat. Er habe die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des beurkundeten Kaufvertrages nicht belehrt, zu der auch der Hinweis auf bestehende Belastungen und deren wirtschaftliche und rechtliche Bedeutung gehört.

Der zum Zeitpunkt der Kaufvertrags-Beurkundung noch im Grundbuch eingetragene Zwangsversteigerungsvermerk sei aber gerade in rechtlicher Hinsicht von ganz maßgeblicher Bedeutung gewesen, weil die Anordnung der Zwangsversteigerung eine mögliche Beschlagnahme von Grundstück und Immobilie und damit sogar ein Veräußerungsverbot zur Folge hatte. Wenn ein Notar hier korrekt berät, dann muss er dem Käufer erläutern, dass bis auf weiteres ein großes Hindernis für den beabsichtigten Erwerb lastenfreien Eigentums bestand. Das heißt auch: Wer hier als Käufer seine Zahlungspflichten aus dem Kaufvertrag ordentlich erfüllt, der zahlt eventuell für gar nichts, weil der Verkäufer gar nicht lastenfrei verkaufen darf und das in der Zwangsversteigerung stehende Grundstück fast schon los ist.

Über diese Konsequenzen und über mögliche und nötige Sicherungsmaßnahmen hätte der Notar unbedingt belehren müssen, meinte der BGH. Ein bei der Vertragsbeurkundung erteilter Hinweis auf einen in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen "Vermerk" werde den Verpflichtungen des Notars zur Belehrung über die rechtliche Tragweite der noch bestehenden Belastung "in keiner Weise gerecht" - erst recht dann, wenn der Inhalt dieses "Vermerks" noch nicht einmal angesprochen wird.