Immobilien-Telefon

Streit um zu großen Müllcontainer

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Jedes Jahr legt der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage seine Jahresabrechnung vor. Und jedes Jahr prüft erst der als Miteigentümer-Vertretung gewählte Verwaltungsbeirat dieses Zahlenpapier und danach auch die Eigentümerversammlung, um die Abrechnung als beschlossen zu den Akten zu legen. Wenn die Kosten eines großen Müllcontainers dann übersehen werden, kann es Probleme geben. Lesen Sie heute den letzten Fall, den beim "Immobilien-Telefon" zu Eigentumswohnungs-Problemen Kai-Peter Breiholdt beurteilen sollte. Mit dieser Folge enden die Antworten und Tipps des Berliner Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht:

In unserer großen Eigentumswohnanlage ist vor vielen Jahren einer unserer größeren Müllbehälter von der BSR entfernt worden, weil wir ihn einfach nicht mehr benötigten. Weil unser Verwalter das danach aber "verpennt" hat, wurde viele Jahre lang dieser Container immer noch weiter bezahlt. Aufgefallen ist die Sache bei der Belegprüfung 2010. Ein Rückforderungsgesuch bei der BSR ergab, dass wir 8200 Euro gutgeschrieben bekamen. Das aber gilt nur rückwirkend bis zur Verjährungsfrist. Daraufhin habe ich vom Verwalter gefordert, weitere Kosten mittels seiner Vermögensschadenshaftpflichtversicherung zu übernehmen. Er lehnte aber ab, da der genaue Zeitpunkt der Container-Entfernung nicht klar sei und es somit bei den Eigentümern keinen bezifferbaren Vermögensschaden gebe, den er oder seine Versicherung erstatten müssten. Aber muss er nicht jeden Schaden ersetzen, auch bei fahrlässiger Handlung?

Die Tatsache, dass der Schaden möglicherweise nicht ohne weiteres bezifferbar ist, spielt nur eine Rolle für die Höhe des Schadens, nicht aber dafür, ob der Verwalter grundsätzlich eintrittspflichtig ist oder nicht. Insoweit wäre gegebenenfalls gemeinsam mit der BSR - die ja noch über die alten Unterlagen verfügen muss - zu rekonstruieren, wann der Behälter entfernt wurde, um so die Schadenshöhe zu ermitteln. Und selbstverständlich haftet ein WEG-Verwalter auch für fahrlässiges Handeln.

Ist der Verwalter durch die Genehmigung der alten Jahresabrechnungen und seine Entlastung vielleicht aus der Haftung inzwischen heraus? Oder anders gefragt: Kann man ihn in den alten Abrechnungen nicht eigentlich nur für solche Schäden aus der Haftung entlassen haben, die zum Zeitpunkt einer Genehmigungs-Beschlussfassung bekannt waren? Müsste man diese Unachtsamkeit nicht im weitesten Sinne als "Veruntreuung" von Gemeinschaftsvermögen beurteilen?

Wenn dem Verwalter auf den jeweiligen Versammlungen ausdrücklich Entlastung erteilt wurde, kann die Haftbarmachung heute allerdings schwierig werden. Der Bundesgerichtshof hat einmal entschieden, dass solche Entlastungsbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen können. Sie bedeuten einen Verzicht der Eigentümer auf Ersatzansprüche gegen den Verwalter für solche Ansprüche, die den Eigentümern bekannt waren oder hätten bekannt sein müssen.

In Ihrem Fall stellt sich also die Frage, ob die Eigentümer, die ja das Fehlen des Müllbehälters ab einem bestimmten Zeitpunkt bemerkt haben müssen, dies bei der Abrechnung oder der Belegprüfung durch den Beirat hätten bemerken können oder müssen.

Zum Thema Untreue: Eine strafrechtliche Relevanz dieses Falles sehe ich absolut nicht.

Darf man, wenn der Verwalter es nicht tut, selbst an dessen Vermögenshaftpflicht-Versicherungsgesellschaft herantreten?

Das können Sie oder gegebenenfalls die Eigentümergemeinschaft selbstverständlich tun.

Am kommenden Sonnabend folgen andere Themen