Immobilien-Telefon

Wer begleicht den Dach-Schaden?

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Wer als Eigentümergemeinschaft alle Probleme von den Miteigentümern erledigen lassen will, der sollte sicher sein, dass da wirklich immer Fachleute am Werk sind. Denn sonst geht es der Hausgemeinschaft wie in diesem Fall, den Kai-Peter Breiholdt am "Immobilien-Telefon" beurteilen sollte. Der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit eigener Kanzlei in Berlin antwortete betont sachlich - und kommentierte den Verdacht nicht, dass es sich hier auch um einen Fall von Schwarzarbeit gehandelt haben könnte:

Bei den zu unserer Anlage gehörenden Garagen gab es vor Jahren ein Regenwasser-Problem. Ein damals im Haus wohnender Dachklempner hat einen Zusammenfluss mehrerer Regenfallrohre installiert, das Nass wird in einem 1000-Liter-Gefäß aufgefangen. Vor einiger Zeit sollte dieser Behälter seinen Platz wechseln, und nun passte der Zulauf nicht mehr. Ein Miteigentümer wusste sofort eine Firma für Dienstleistungen rund ums Haus - der Bruder seiner Frau - und die führte dann die Arbeiten aus: Aber erstens tat sie es sonnabends und zweitens absolut nicht fachgerecht; das haben befragte Dachdecker schon bestätigt und von einem 300-Euro-Schaden gesprochen. Wer beseitigt jetzt den Schaden, zumal wir doch jeder 17,50 Euro ohne Quittung(!) für die Arbeiten bezahlen mussten? Können wir von der Verwaltung die Begleichung des Schadens verlangen oder müssen wir drei Garagenbesitzer dies nun allein tun?

Zunächst einmal prüft man als Jurist, ob die Eigentümergemeinschaft Gewährleistungsansprüche gegen den Handwerker haben könnte, der diese Konstruktion "verbrochen" hat. Dazu müsste eine Frist gesetzt werden, innerhalb derer dieser Handwerker den Schaden beseitigt. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, so wäre eine andere Firma zu beauftragen und die hierfür anfallenden Kosten dem ursprünglichen Handwerker in Rechnung zu stellen.

Sollte es solche Ansprüche nicht geben oder wären sie verjährt, müsste die Eignergemeinschaft einen fachkundigen Handwerker mit der Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes auf eigene Kosten beauftragen.

In unserer Eigentumsanlage wurde vor fünf Jahren ein Beschluss gefasst. Der aber wurde - wie sich erst jetzt viel später herausgestellt hat - eindeutig auf Grundlage völlig falscher Informationen gefasst. Kann man den Beschluss auch jetzt noch anfechten?

Schwierig. Normalerweise beträgt die Anfechtungsfrist ja genau einen Monat ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung.

Es gibt allerdings auch Beschlüsse, die nichtig sind und dann auch gar nicht gelten. Die kann man natürlich auch später angreifen, weil dann keine Frist zu laufen begonnen hat. Aber für einen derart nichtigen Beschluss muss schon ziemlich viel Problematisches zusammenkommen, damit später mal ein Richter sagen könnte: "Dieser Beschluss hat nie gegolten." Das dürfte bei Ihnen nicht der Fall sein, vermute ich angesichts Ihrer ja nicht sehr ausführlichen Schilderung des Sachverhalts.

Ich sehe bei Ihnen eher die Möglichkeit, dass Sie mit den neuen Informationen dieses Thema einfach noch einmal auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung bringen und dort zur Abstimmung stellen lassen. Wenn die anderen - oder wenigstens die entscheidungsrelevante Mehrheit - die falsche Information von vor fünf Jahren ebenso einschätzen wie Sie, dann sollte eine korrigierende neue Entscheidung machbar sein.

Ja, und wenn ich damit nicht durchkomme und die Sache anders entschieden wird?

Dann haben Sie immer noch Möglichkeiten. Sie könnten die Ablehnung des neuen Beschlusses binnen eines Monats angreifen. Das Gericht muss dann überprüfen, ob es aufgrund der jetzt bekannten Tatsachen zu einer anderen Meinung kommt.

Die letzten Tipps des Immobilien-Telefons "Probleme mit der Eigentumswohnung" folgen hier am kommenden Sonnabend