Immobilien-Telefon

Großer Streit um kleinen Schlüssel

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Oft sind es gerade die kleinen und kleinsten Dinge, die uns das Wohnen verleiden können. Im Fall einer Berliner Wohnungseigentumsanlage geht es um nicht mehr oder weniger als funktionierende Schlüssel für die einzelnen Wohnparteien. Am "Immobilien-Telefon" sprach Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit eigener Kanzlei in Berlin, mit einem Leser:

Ich besitze eine vermietete Eigentumswohnung, die ein Problem mit sich bringt. Leider können meine Mieter die Wohnung nicht richtig nutzen, weil der Schlüssel kaum noch ins Schloss passt und sich die Tür daher nicht mehr abschließen lässt. Bisher konnten sie sich damit behelfen, dass es oben an der Tür ein zweites Schloss gibt, das die Mieter ausschließlich nutzen - auf Dauer ist das aber keine sichere Angelegenheit. Aus meiner Sicht sind die Türschlösser aller Wohnungen Gemeinschaftseigentum, und die Gemeinschaft wäre dann auch dafür zuständig, die Reparaturarbeiten oder ein neues Schloss zu bezahlen.

Da haben Sie Recht. Was ich aber aus einigen Teilungserklärungen (kurz: TE) kenne und was Sie erst einmal prüfen müssten: Steht in der TE eventuell drin, dass Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungseingangstür jeweils im Zuständigkeitsbereich der Wohnungseigentümer liegt?

In unserer sehr alten Teilungserklärung steht nur sehr Grundsätzliches, etwa was zur Wohnung 1 oder 2 gehört und aus wie vielen Miteigentumsanteilen die Wohnungen jeweils bestehen.

Dann würde ich das so sehen, dass bei Ihnen alle Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum instand zu halten hätten.

Und was macht man, wenn die langsame Verwaltung diesem Wunsch nicht nachkommt?

Im schlimmsten Falle müsste man das auf der nächsten Eigentümerversammlung einmal thematisieren - aber bis dahin ist ja möglicherweise bei Ihnen noch eine lange Zeit. Und ob der Fall angesichts der Schloss-Alternative ein dringender Fall ist, der einen Notfalleinsatz bedingt, vermag ich per technischer Ferndiagnose nicht recht einzuschätzen.

Und was ist, wenn der Beschluss in der Versammlung nicht durchkäme? Dann müsste ich den anfechten?

Richtig. Aber an Ihrer Stelle würde ich das Thema heute schon genau dokumentieren, wann und wie oft Sie die Verwaltung schon aufgefordert haben, die Reparatur vorzunehmen. Sie könnten der Verwaltung jetzt auch eine Frist für die Erledigung dieser Reparaturarbeit setzen und für den Fall der Nichteinhaltung ankündigen, dass Sie selbst die Reparatur vornehmen lassen und den Rechnungsbetrag dann von der Gemeinschaft zurückverlangen werden.

Das geht so leider nicht, denn für diese Reparatur gibt es noch ein weiteres kleines Problem: Der Ex-Eigentümer des Hauses, der vor Jahrzehnten sein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilte und der auch noch Mehrheitseigentümer bei uns ist, besitzt heute noch als einziger die für Nachbestellungen nötige Schlüsselkarte und weigert sich beharrlich, diese herauszugeben. Ohne die aber bekommen Sie bei dem Schlüsseldienst keine neuen oder Ersatzschlüssel. Gehört die Karte nicht besser in die Hand der WEG-Verwaltung?

Da alle Türen samt Schließanlagen bei Ihnen Gemeinschaftseigentum sein dürften, ist natürlich auch die dazugehörige Schlüsselkarte Gemeinschaftseigentum - und sollte deshalb auch beim Verwalter hinterlegt sein.

Und wenn der Mehrheitseigentümer sich aber weigert?

Dann müsste man das mal zum Eigentümerversammlungs-Thema machen und verlangen, dass diese Karte bei der Verwaltung hinterlegt wird - schließlich könnten auch andere Miteigentümer im Haus einmal Probleme mit ihrem Schloss haben.

Sollte der Mehrheitseigentümer diesen Beschluss dann - wie erwartet - ablehnen, können Sie diesen Beschluss vor Gericht anfechten. Und dann wird man am Ende sehen, ob der WEG-Richter solch seltsame Schlüsselkarten-Verwahrung noch für einen Fall "ordnungsgemäßer Verwaltung" hält.

Aber Vorsicht: Wenn in der Teilungserklärung dieses Recht doch irgendwo für den Mann festgeschrieben ist, dann würde die Klage für Sie nicht gut ausgehen. Wenn dem aber nicht so ist, dann könnten Sie mit der schon vor dem Beschluss angekündigten Anfechtungsklage gute Argumente haben, diesen Beschluss mehrheitsfähig zu machen - vielleicht erkennt der Mehrheitseigentümer dann, dass er für sein angemaßtes Schlüsselkarten-Recht letztlich hohe Prozesskosten riskieren würde.

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend

"Mit einer angekündigten Anfechtungsklage haben Sie gute Argumente, einen Beschluss mehrheitsfähig zu machen"

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht