Urteil

Viel Streit um den Untermieter

Wer eine Wohnung anmietet, darf grundsätzlich auch einzelne Zimmer untervermieten. Seit Jahrzehnten aber beschäftigt Vermieter und Gerichte die Frage, welche Konsequenzen eine unerlaubte Untervermietung hat.

Regelmäßig findet sich in Mietverträgen dazu eine kritische Bestimmung, mit der sich auch der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 74/10) befassen musste. Die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von dem Fall.

"Der Mieter ist ohne ausdrückliche Einwilligung des Vermieters nicht zu einer Untervermietung berechtigt." So oder ähnlich steht es in vielen deutschen Mietverträgen. Das heißt aber nicht "Nein" - diese Klausel ist so auszulegen, dass der Mieter grundsätzlich Zimmer untervermieten darf, aber eben nur nach schriftlicher Zustimmung des Vermieters. Von dieser Möglichkeit wollte ein Mieter Gebrauch machen und fragte beim Vermieter an, ob er ein Zimmer an eine bestimmte Person vermieten dürfe. Eine Zustimmung erhielt er nicht, nahm aber trotzdem diesen Untermieter in seiner Wohnung auf.

Darüber war der Vermieter so erbost, dass er seinem Mieter kündigte. Die unautorisierte Untervermietung sei eine schwere und unentschuldbare Pflichtverletzung. Doch der BGH spielte nicht mit: Zwar bejahte er die Pflichtverletzung durch den Mieter - auch dann, wenn er letztlich doch einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat.

Gute Chancen für den Mieter

Denn: Rein rechtlich hat ein solches Verlangen des Mieters in vielen Fällen Aussicht auf Erfolg. Denn wenn er ein "berechtigtes Interesse" hat, muss ihm der Vermieter - von wenigen Ausnahmefällen abgesehen - solch eine Untervermietung gestatten. Eine der Ausnahmen wäre etwa, dass die Wohnung mit einem zusätzlichen Bewohner überbelegt wäre oder auch dass der potenzielle Untermieter ein stadtbekannter Krimineller ist.

Das aber war hier nicht der Fall. Der Vermieter hätte der Untervermietung zustimmen müssen, war man sich beim Bundesgerichtshof einig - während die Kündigung nicht gerechtfertigt gewesen sei. Der BGH weist ausdrücklich darauf hin, dass die Einholung einer Untermiet-Genehmigung vorrangig den Zweck hat, dem Vermieter Gelegenheit zu geben, Einwände gegen diese Untervermietung geltend zu machen. Einer solchen Pflicht kommt der Mieter nach, wenn er die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat, so dass der Vermieter beispielsweise Bedenken gegen den Untermietkandidaten vorbringen kann. Solche Argumente aber hatte der Vermieter hier nicht.

Eine auf die fehlende Erlaubnis gestützte Kündigung kann laut BGH-Urteil rechtsmissbräuchlich sein, wenn der Vermieter seinerseits zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist und ihm somit selbst eine Vertragsverletzung zur Last fällt. Im Klartext: Wenn ein Vermieter keine - sachlichen - Einwände gegen die Person des neuen Untermieters vorbringen kann, ist er alsbald zur Untermiet-Zustimmung verpflichtet.

Auf der Vermieter-Seite gilt es dann als rechtsmissbräuchlich ("nach Treu und Glauben", § 242 BGB), wenn er sich bei seiner Kündigung auf das Fehlen einer Erlaubnis beruft, die er dem Mieter eigentlich hätte erteilen müssen. Dass er die Zustimmung nicht gab, sei nämlich ebenfalls eine Vertragsverletzung gewesen.

Ungenaues Räumungsurteil

Mit einem ganz anderen Fall hatte es der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen I ZB 39/08 zu tun. Auch hier zeigt sich laut LBS-Fallbericht, dass Vermieter das Thema Untervermietung ernst nehmen müssen.

Eigentlich schien der Fall klar: Ein Vermieter hatte die erforderlichen Urteile (auch "Titel" genannt) in der Tasche, die Räumungsvollstreckung war eigentlich schon in trockenen Tüchern. Doch kurz vor dem Räumungstermin tauchte plötzlich ein angeblicher Untermieter auf, der nach dem Hauptmieter nun überraschend seine Rechte an der Wohnung geltend machte. Der Eigentümer betrachtete das als klaren Missbrauchsfall: Das Zusammenspiel mit dem ominösen Untermieter sollte ganz offensichtlich die Räumung vereiteln.

Der BGH nahm zwar die Zweifel des Vermieters an der überraschenden Wendung des Falles zur Kenntnis, legte aber trotzdem Wert auf ein rechtlich korrektes Vorgehen bei der Räumung. Im Urteilstext heißt es: Die Zwangsvollstreckung darf erst beginnen, wenn auch alle Personen, gegen die sie stattfinden soll, in dem Vollstreckungs-Titel namentlich bezeichnet sind.