Ratgeber

Wie verhalte ich mich bei einer Pleite meines Vermieters?

Mieter müssen im Fall einer Vermieter-Pleite einiges beachten. Im schlimmsten Fall können sie aufgrund einer Insolvenz viel verlieren: ihre Betriebskosten-Guthaben, die Kaution oder sogar die Wohnung. Und wer die Miete an den Falschen zahlt, der muss eventuell doppelt zahlen.

Mieter können Ärger vermeiden, wenn sie bei einer sich abzeichnenden Pleite des Vermieters schnell reagieren. Werden Flurreinigung oder Instandhaltungsarbeiten nicht mehr erledigt, könnte das ein Indiz dafür sein. Denn Handwerker, die nicht bezahlt werden, kommen eben nicht mehr. Spätestens wenn der Vermieter die Miete gern in bar kassieren möchte, ist größte Vorsicht angebracht.

Der Mieter sollte einen Nachweis fordern, dass die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters gesondert angelegt wurde. Das ist eine gesetzliche Pflicht (§ 551 BGB). Nur so wird verhindert, dass die Kaution in die Insolvenzmasse fällt und unter allen Gläubigern verteilt wird. Kann der Vermieter den Nachweis nicht erbringen oder meldet er sich nicht, so kann der Mieter seine weitere Miete mit der Kaution verrechnen, die Kautionssumme müsse jedoch jederzeit verfügbar sein, sagen die Mietervereine mit Blick auf § 321 BGB ("Unsicherheitseinrede").

Das Landgericht Darmstadt (Az. 6 S 282/01) aber entschied, dass ein Zurückbehaltungsrecht einem Mieter nur dann zustehe, wenn das Mietverhältnis in Kürze ende und die Gefahr bestünde, dass er die Kaution verliert.

Die Rechtslage in diesem Punkt ist nicht ganz eindeutig. Der Mieter riskiert, wegen Nichtzahlung der Miete fristlos gekündigt zu werden. Ein Ausweg: Die monatliche Miete auf der Hinterlegungsstelle des zuständigen Amtsgerichtes einzahlen und erklären, dass die Freigabe der Gelder gegen den Nachweis der Kaution erfolgt.

Nach der Pleite: Im Insolvenzverfahren bekommt die Immobilie meist einen Insolvenzverwalter. Dabei handelt es sich meist um einen Anwalt, der die Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten weiterführt. Die Mieter werden dazu angeschrieben. Einem solchem Schreiben sollte ein eindeutiger Nachweis beiliegen, etwa eine Kopie des Gerichtsbeschlusses zum Insolvenzverfahren.

Miete und Betriebskosten müssen dann an den Insolvenzverwalter gezahlt werden - wer sich nicht sofort um seinen Dauerauftrag kümmert und weiter an den Vermieter zahlt, der tut das ohne "befreiende Wirkung". Das heißt: Der Insolvenzverwalter kann das Geld vom Mieter noch mal fordern.

Hat ein Mieter Ansprüche aus früheren Betriebskostenabrechnungen, muss er sie beim Insolvenzverwalter anmelden (Amtsgericht Berlin-Mitte, Az. 16 C 401/ 03). Die Wahrscheinlichkeit, das Geld in voller Höhe zu erhalten, ist jedoch gering. Denn die Mieter reihen sich mit ihren Ansprüchen ein in die Schlange der Gläubiger. Endet das Mietverhältnis, so muss der Insolvenzverwalter wie ein Vermieter die Kaution zurückzahlen.