Von Eigenkapitel bis Kreditbedarf

Checkliste für Ihre Baufinanzierung

Wer ein Eigenheim oder einen Wohnungskauf plant, nimmt meist die größte Investition seines Lebens in Angriff. "Da man in der Regel nur einmal ein Haus baut oder kauft, kann der Privatmann leider nicht auf Erfahrungswerte zurückgreifen - "und übersieht leicht Fallstricke, die den Traum von den eigenen vier Wänden erheblich verteuern", weiß Schwäbisch-Hall-Bausparexperte Marcus Weismantel, der hier eine Checkliste der zehn häufigsten Finanzierungsfallen aufgestellt hat.

1. Zu wenig Eigenkapital : Jeder Euro, den man sich leihen muss, verteuert die Finanzierung. Barvermögen und Kapitalanlagen bilden daher das Fundament einer jeden soliden Immobilienfinanzierung. Je breiter das Fundament, desto stabiler wird auch das Finanzierungsmodell. Die bewährte Faustformel lautet heute immer noch: Mindestens ein Viertel, besser ein Drittel der Gesamtkosten sollte man aus Eigenmitteln bestreiten können.

2. Kreditbedarf falsch berechnet : Wer seinen Fremdfinanzierungsbedarf unterschätzt, der braucht eine teure Nachfinanzierung. Aber auch anders herum kann es teuer werden: Für nicht ausgezahlte Kredite verlangen Banken oft eine "Nichtabnahmeentschädigung", die den restlichen Kredit auch teurer macht. Deshalb: Ermitteln Sie zuerst Ihren tatsächlichen Finanzbedarf, bevor Sie Angebote einholen.

3. Soll- und Effektivzins verwechselt : Nur der Effektivzins ist bei einem Angebotsvergleich aussagekräftig - und auch das nur, wenn die Angebotsbedingungen identisch sind. Besonders kostspieliger Fehler: den Effektivzins eines Finanzierungsangebots mit dem gebundenen Sollzins eines anderen zu vergleichen. Im Sollzins sind keine Gebühren eingerechnet, weshalb er deutlich günstiger ist. Allerdings ist heute auf den Effektivzins weniger Verlass als früher, weil Banken nach Ende der Festlegungszeit mit einer fiktiven Zinshöhe weiterarbeiten müssen. Besser: Vergleichen Sie zwei Angebote immer so, dass der Zins günstiger ist, bei dem am Ende mit gleichen Monatsraten nach gleicher Festlegungsdauer weniger Restschuld übrig ist.

4. Extrakosten nicht erkannt : Oft kommen auch zum Effektivzins noch Schätzgebühren, Bereitstellungszinsen oder Teilauszahlungszuschläge hinzu. Faustregel: Nebenkosten in Höhe von einem Prozent der Darlehenssumme erhöhen den Effektivzins (bei zehnjähriger Zinsbindung) um rund 0,15 Prozentpunkte.

5. Zinsaufschläge nicht berücksichtigt : Die Top-Kreditzinsen, mit denen Banken werben, bekommen nur wenige Bauherren mit einer richtig guten Bonität. Je riskanter das Hypothekengeschäft mit dem Kunden, desto höher die Konditionen. Und die besten Zinsen gibt meist nur für einen Teil der Finanzierung - maximal 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie. Wer ein höheres Darlehen braucht, muss Zinsaufschläge zahlen. Nur Bauspardarlehen gibt es bis 80 Prozent des Beleihungswertes ohne Zusatzkosten, wirbt der Bausparexperte fürs eigene Produkt.

6. Muskelhypothek überschätzt : Gut, wenn man handwerklich begabt ist und am Bau selbst mit anpacken kann oder einem Freunde und Verwandte dabei helfen wollen. Doch viele Häuslebauer überschätzen ihre Fähigkeiten und die tatsächlich verfügbare Zeit - letztlich wird der Bau dadurch nicht billiger, sondern teurer.

7. Monatliche Belastung zu hoch : Setzt man seine Lebenshaltungskosten zu niedrig an und überschätzt gleichzeitig die Fähigkeit, sich im täglichen Leben einzuschränken, droht der Traum von den eigenen vier Wänden zu platzen. Bewährte Faustformel: Die Aufwendungen für Zins und Tilgung sollten maximal 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen.

8. Tilgung zu niedrig : Spätestens zu Beginn des Ruhestands muss die Immobilie schuldenfrei sein. Generell gilt: Je länger die Laufzeit des Kredits, desto höher die Gesamtkosten. Bei einem Hypothekendarlehen von 100 000 Euro und einem Effektivzins von 4,13 Prozent macht eine Anfangstilgung von drei statt einem Prozent in den ersten zehn Jahren bereits einen Unterschied von rund 25 000 Euro aus.

9. Nebenkosten übersehen : Wer die beträchtlichen Nebenkosten eines Eigenheimbaus nicht einkalkuliert, steht schnell vor einem Finanzloch. Für Notar und Grundbucheintrag werden 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig, die Grunderwerbsteuer beträgt in Berlin 4,5 Prozent. Maklergebühren können noch höher zu Buche schlagen. Vorsicht auch beim Kauf vom Bauträger: Enthält der "Festpreis" wirklich alle Kosten, z.B. auch die Erschließungskosten für das Grundstück?

10. Zu geringe Reserven : Auch für Bauherren geht das Alltagsleben weiter: Wenn eine größere Reparatur am Auto oder eine neue Waschmaschine fällig ist, sollte man dafür gerüstet sein. Auch für künftige Modernisierungen sollte man vorsorgen.