Mietrecht

Viel Streit um Schönheitsreparaturen

Viele BGH-Urteile haben viele Schönheitsreparatur-Klauseln in deutschen Mietverträgen ungültig gemacht - als Folge davon müssen viele Mieter gar nicht mehr renovieren. Hat nun ein Mieter beim Auszug aus seiner Wohnung Schönheitsreparaturen vorgenommen, obwohl er dazu gar nicht verpflichtet war, kann er die Kosten vom Vermieter zurückfordern - allerdings hat er dafür nur sechs Monate Zeit.

Danach sind seine Ansprüche verjährt, hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 195/10) entschieden.

In dem Streitfall hatten Mieter ihre Wohnung vor dem Auszug für 2687 Euro renovieren lassen. Später erfuhren sie, dass sie dazu angesichts einer zu starren Formularklausel in ihrem Mietvertrag überhaupt nicht verpflichtet waren. Erst drei Jahre später, am 22. Dezember 2009, verlangten sie vom Vermieter die Renovierungskosten zurück. Als der sich weigerte, wurden die Gerichte bemüht - am Ende die obersten deutschen Zivilrichter am BGH, die in ihrem Urteil auf § 548 Abs. 2 BGB verwiesen: Auch für Erstattungen für Schönheitsreparaturen gelte die sechsmonatige Verjährungspflicht.

Kurze Verjährungsfrist

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßt wie auch der Eigentümerverband Haus & Grund das BGH-Urteil. "Die Entscheidung ist praxisgerecht", betont GdW-Präsident Axel Gedaschko: "Die Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses soll möglichst bald Klarheit über eventuell bestehende Ansprüche schaffen und dient dem Rechtsfrieden." Haus & Grund-Jurist Kai Warnecke: "Damit setzt der BGH einen Schlussstrich unter die Diskussion, ob dieser Anspruch des Mieters ausnahmsweise erst nach drei Jahren verjährt. Die Entscheidung schafft Rechtssicherheit."

Das Thema Schönheitsreparaturen ist seit Jahren ein Dauerbrenner bei den Gerichten. Nach den gesetzlichen Bestimmungen umfasst er "das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen".

Viele Mieter wissen nicht, dass grundsätzlich Vermieter Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Sie sind gesetzlich verpflichtet, Mieträume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In den meisten Mietverträgen aber wird diese Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen an den Mieter übertragen - was laut Gesetz auch möglich ist.

Die meisten Mietverträge enthalten deshalb Renovierungsregeln für die verschiedenen Phasen des Mietverhältnisses, also beim Einzug in die Wohnung, während der Laufzeit des Mietvertrags und beim Auszug. Weil aber Quoten-, Fristen- und andere Klauseln oft Mieter unangemessen belasten, kam und kommt es seit Jahren immer wieder zum Streit.

Die obersten Richter haben in den vergangenen Jahren die Mieter bei zu harten Renovierungspflichten in Schutz genommen. So wurden viele Klauseln in alten Formular-Mietverträgen wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter für unwirksam erklärt. Sobald aber ein Teil der Renovierungsregeln ungültig ist, sind die Mieter in der Regel von einer Renovierungspflicht befreit - und es greift wieder die schon zitierte grundsätzliche Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

Beispiele: Starre Fristen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung zum Renovieren beispielsweise nach nur zwei Jahren (Küche, Bad) verpflichten, wurden für unwirksam erklärt (BGH, Az. VIII ZR 361/03).

Das gilt auch für eine "Quotenklausel", die den Mieter zur anteiligen Kostenübernahme verpflichtet, wenn er vor Ablauf einer "starren" Renovierungsfrist auszieht (BGH, Az. VIII ZR 52/05). Auch ist die Klausel "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben" nichtig, sofern sie keine Ausnahme für Kurzzeitmieter vorsieht (BGH, Az. VIII ZR 316/06).

Verworfene Vertragsklauseln

Umstritten war auch eine "Tapeten-Klausel", wonach der Mieter beim Auszug ohne Einschränkung alle Tapeten entfernen muss. Die erklärten die BGH-Richter (Az. VIII ZR 152/05) ebenfalls als ungültig. Vorschriften über die Ausführung der Schönheitsreparaturen wurden ebenfalls als nichtig bezeichnet (Az. VIII ZR 199/06) und Klauseln über die Verwendung bestimmter Farben verworfen (Az. VIII ZR 224/07). Und waren die Klauseln auch noch zu kompliziert formuliert, wurden sie allein schon wegen mangelnder Verständlichkeit verworfen (BGH, Az. VIII ZR 143/06).