Immobilien-Telefon

Will denn keiner Beirat werden?

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Jede Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sollte einen Verwaltungsbeirat haben - das steht so im Wohnungseigentumsgesetz. "Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben", heißt es im Gesetz - meint aber in Wirklichkeit: Dieser Vertrauensmann kann dem Verwalter besser auf die Finger schauen, als wenn dies alle Miteigentümer einzeln versuchen würden. Auch dieses Thema wurde gestreift beim jüngsten "Immobilien-Telefon", das unserer Zeitung zum Thema "Probleme mit der Eigentumswohnung" veranstaltete. Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit eigener Kanzlei in Berlin-Mitte, gab die Antworten und Tipps:

Unsere Eigentumsanlage in Spandau von 1968 hat inzwischen nur noch eine Verwaltung und keinen Verwaltungsbeirat mehr, der sich um unsere Belange kümmern könnte. Leider gibt es einen Miteigentümer, der seit Eintritt in den Ruhestand ständig an allem und jedem herummäkelt und mit Beschwerdebriefen dafür gesorgt hat, dass uns der letzte Hausverwalter wegen dieses ganzen Theaters weggelaufen ist.

Kleine Zwischenfrage: Warum lassen Sie sich nicht als Verwaltungsbeirat wählen?

Ich habe das jahrelang gemacht. Aber heute bin ich mit 82 Jahren inzwischen zu alt dafür. Mein anderes Problem aber ist dies: Ich heize meine kleine Küche schon seit Jahren nicht mehr; und wenn man am Thermostat dreht, tut sich auch gar nichts. Nun kam vor ein paar Tagen der Verwalter zu mir, drehte an der Heizung und meinte: "Die geht ja doch", weil sich der Regler ein paar Zentimeter bewegen ließ. Am Ableseröhrchen aber kann man feststellen, dass der Heizkörper meine Küche wirklich nie gewärmt hat. Aber: Auf einer Eigentümerversammlung gestern haben zwei andere Miteigentümer beschlossen, ich solle 70 Euro im Jahr pauschal extra zahlen. Was kann ich dagegen tun?

Gab es wirklich einen Beschluss bezüglich dieser 70 Euro?

Na ja, der Verwalter hat das so aufgenommen...

Also: Wenn es keinen regelrechten Beschluss gab, dann müssen Sie auch nichts zahlen, denn allein mit einer mündlichen Übereinkunft zweier Miteigentümer - selbst wenn Sie die Mehrheit darstellen sollten - ist es nicht getan.

Sollte es hingegen tatsächlich einen Beschluss darüber gegeben haben, den der Verwalter nach der Verabschiedung in der Versammlung auch verkündet hat, dann müssten Sie den anfechten.

Und wie mache ich das dann?

Binnen eines Monats, nachdem der Beschluss gefasst wurde, müssten Sie beim zuständigen Gericht eine Anfechtungsklage erheben, in Ihrem Fall beim Amtsgericht Spandau.

Aber erst einmal müssten Sie herausbekommen, ob da wirklich ein Beschluss gefasst worden ist. Entweder warten Sie auf das Protokoll der Eigentümerversammlung, wo dieser Beschluss dann deutlich drinstehen muss - aber Vorsicht: Kommt das Protokoll erst nach einem Monat, dann ist die Anfechtungsfrist schon vorbei, denn die Anfechtungsklage muss dann schon beim Gericht vorliegen.

Und was mache ich, wenn das Protokoll wie immer bei uns später kommen sollte?

Sie können auch zum Verwalter gehen und verlangen, einen Blick in die Beschlusssammlung werfen zu dürfen. Diese Beschlusssammlung muss bei jeder Verwaltung geführt werden, und sie muss spätestens eine Woche nach der Eigentümerversammlung fortgeschrieben sein. Warten Sie also noch sechs Tage, dann können Sie dort feststellen, ob es zu diesem Thema wirklich einen Beschluss gegeben hat. War das der Fall, dann sollten Sie sich einen Anwalt suchen, denn solche Anfechtungsklagen sind für einen Laien nicht ganz ohne.

Zu dieser Anfechtungsklage wird man dann sicher auch näher über die Grundfragen der Abrechnung nachdenken müssen - was mir am Rande auffällt: Heizkosten werden nicht nur über den Energieverbrauch abgerechnet, sondern auch mittels verbrauchsunabhängiger Kostenpositionen. Dabei gibt es bekannte Verteilungsschlüssel wie 50:50 oder 70:30. All das müsste man sich in Ihrem Fall einmal genauer ansehen - auch bei einem Heizkörper, der seit Jahren nicht benutzt wird, aber immerhin doch in der Wohnung angeschlossen ist.

Der Dachboden unserer Wohnungseigentumsanlage wird als Trockenboden für die Wäsche genutzt. Das Haus ist aus dem Baujahr 1958. Gibt es für uns bezüglich der neuen Energieeinsparverordnung 2009 etwas zu beachten: Dämmung der obersten Geschossdecke bis Ende 2011? Gilt das auch in Eigentumsanlagen? Muss man dafür extra einen Antrag stellen, oder kann die Verwaltung solche Dämmarbeiten ganz automatisch ohne einen Beschluss "bestellen"?

Die EnEV gilt auch in Wohnungseigentumsanlagen. So wie Sie den Zustand Ihres Hauses schildern, scheint eine Pflicht zur Dämmung zu bestehen. Entweder müsste das Dach oder die oberste Geschoßdecke gedämmt werden. Da die oberste Geschossdecke offensichtlich begehbar ist, trifft Sie die Pflicht aber erst nach dem 31.Dezember 2011. Zur Durchführung wäre ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Der Verwalter kann diese Arbeiten nicht ohne entsprechende Ermächtigung beauftragen.

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend

Die Pflichten der neuen Energie- Einsparverordnung gelten auch in Wohnungseigentums-Anlagen

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht