Recht

Teurer Streit um billige Rauchmelder

Rauchmelder sind für ein paar Euro in jedem Baumarkt zu haben. Eine Hamburger Eigentumswohnanlage stritt heftig um diese Mini-Technik, was vor dem Landgericht Hamburg (Az. 318 S 193/10) am Ende vermutlich so teuer kam, dass man mit den Kosten für Verfahren, Urteil und Anwälte die Rauchmelder-Ausstattung im Haus auf Jahrzehnte hätte bezahlen können.

Wie aber die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte von dem Fall berichtet, ist das Thema so umstritten, dass Rauchmelder-Verfahren auch in Berlin und anderswo bevorstehen - vor allem wegen dieser Frage: Ist ein Rauchmelder individuelles Sondereigentum oder eher alle interessierendes Gemeinschaftseigentum?

In jener Hamburger Anlage wurde in einer Eigentümerversammlung dieser Beschluss gefasst: "Einbau und Betrieb von Rauchwarnmeldern in allen Schlafräumen, Kinderzimmern und Wohnungsfluren auf Kosten der Gemeinschaft und Abrechnung nach Anzahl der eingebauten Melder je Wohnung".

In der Vorinstanz hatte das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek nach Anfechtung des Beschlusses dessen Nichtigkeit "wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit" festgestellt. Rauchmelder gehörten nicht zum Gemeinschaftseigentum, weil sie nicht dem Schutz anderer Eigentümer dienten - sondern nur demjenigen, der in der jeweiligen Wohnung den Alarm-Piep hört und vor einem Feuer flieht. Zudem seien im Sinne der Hamburger Bauordnung die einzelnen Eigentümer und nicht die Gemeinschaft "ordnungspflichtig".

Auch das Landgericht Hamburg erklärte den Beschluss für ungültig - aber nur bezüglich "Einbau und Betrieb" der Rauchwarnmelder. Für "Einbau und Wartung" der Geräte bestehe aber doch eine Beschlusskompetenz der Versammlung. Wo der Unterschied liegt, ist - ganz WEG-typisch - kompliziert.

Offen gelassen wurde ausdrücklich, ob Rauchwarnmelder - wie dies derzeit von der wohl herrschenden Meinung gesehen wird, kommentieren die Berliner Anwälte - immer zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Bei Gemeinschaftseigentum müsse es sich immer um "wesentliche Bestandteile" handeln. Unwesentliche Bestandteile seien nur sonderrechtsfähig, könnten also nur im Eigentum des jeweiligen Sondereigentümers stehen. Ergebnis dieser juristischen Argumentation: Das Landgericht sieht Rauchmelder nicht als wesentliche Bestandteile des Gebäudes an, sondern nur als Zubehör. Also kein Gemeinschaftseigentum, sondern alles nur Privatsache.

Aber so einfach ist das Wohnungseigentumsrecht nicht: Das Gericht sagte nur deshalb Ja zur Beschlusskompetenz der Eignerversammlung, weil der Einbau von Rauchmeldern die "Erfüllung gemeinschaftsbezogener Pflichten bzw. sonstiger Pflichten" sei, die alle zusammen erfüllen müssten. Zu solchen Pflichten gehören etwa die Aufrechterhaltung der Verkehrssicherungspflicht auf dem gemeinsamen Grundstück - und eben die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Pflicht zur Installation und Wartung von Rauchwarnmeldern.

Da die hilfreichen Warner in Hamburg Pflicht sind - anders als derzeit in Berlin -, handele es sich beim Melder-Einbau um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht. Eigentümer des Gebäudes und deshalb Adressat der Melder-Pflicht seien die Eigentümer und nicht die Eigentümergemeinschaft. Es werde aber - formulieren die Hamburger Richter immer komplizierter - nicht jeder Wohnungseigentümer für sich angesprochen, sondern die Eigentümer in ihrer Gesamtheit. Sie alle müssen für die Ausstattung des Gebäudes mit Rauchwarnmeldern sorgen. Ob nun die Gemeinschaft die Rauchmelder-Pflichten aller Eigentümer übernimmt oder nicht, das entscheide die Eignerversammlung.

Am Ende hat das Landgericht den Beschluss doch für unwirksam erklärt - aber nur weil nicht erkennbar war, welcher Anbieter auf der Grundlage welchen Angebots mit Einbau und Wartung beauftragt werden solle.

Mit diesem Urteil, so die Berliner WEG-Experten, liege ein erstes landgerichtliches Urteil zu der höchst umstrittenen Frage vor, ob Rauchmelder Sonder- oder Gemeinschaftseigentum sind. Allerdings könnten weitere teure Verfahren rund um die billigen Kleingeräte folgen, weil höchstrichterlich noch nicht geklärt sei, ob der Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz für Einbau und Betrieb der Melder zustehe. Im Hamburger Fall jedenfalls hätte es aus Landgerichts-Sicht "ordnungsgemäßer Verwaltung" entsprochen, wenn die Gemeinschaft den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehe.

Die Berliner Kanzlei sieht in dieser Frage noch weiter Komplikationen kommen, wenn etwa ein juristisch kundiger Verwalter überlegt, ob er an so einen Mehrheitsbeschluss gebunden oder gar gehalten ist, solch einen Beschluss anzufechten.

Wer zahlt die Wartung?

Auch Mieter und Vermieter streiten sich um Rauchmelder. Deren Installation in Wohnräumen wird seit langem als Vorsichtsmaßnahme empfohlen - doch wer zahlt regelmäßige Überprüfungen der kleinen Lebensretter? Nach LBS-Auskunft darf der Vermieter diese Ausgaben als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, entscheid das Amtsgericht Lübeck (Az. 21 C 1668/07).

In dem Fall hatte der Eigentümer in der vermieteten Wohnung Rauchmelder anbringen lassen. Einmal im Jahr sollten sie von einer Fachfirma gewartet werden. Diese Ausgabe betrachtete er als Betriebskosten und forderte den Betrag vom Mieter ein. Der protestierte: Sein Vertrag sehe eine solche Umlage nicht vor. Auch müsse man bedenken, ob nicht die Mieter selbst in der Lage seien, die regelmäßige Batteriekontrolle am Gerät durchzuführen.

Der Richter meinte, die Wartung eines Rauchmelders falle als "Überprüfung der Funktionsfähigkeit elektrischer Anlagen eines Mietobjekts" unter den Posten "Sonstige Betriebskosten" und sei damit auf Mieter umlegbar. Im Rahmen des Gebots der Wirtschaftlichkeit sei es dem Eigentümer auch erlaubt, diese Arbeiten an externe Dritte zu vergeben. Weil den Vermieter die Verkehrssicherungspflicht treffe, könne man ihm nicht zumuten, auf die ordnungsgemäße Erledigung der Kontrolle durch die Mieter zu vertrauen.