Immobilien-Telefon

Ärger mit lauter Miteigentümerin

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Wenn Nachbarn zu laut sind, ist das oft ein großes Problem. Wenn es sich aber bei solchen Nachbarn um Miteigentümer in der Eigentumswohnanlage handelt, ist das Problem noch ein ganzes Stück größer. Das zeigt ein Fall, den Kai-Peter Breiholdt am "Immobilien-Telefon" unserer Zeitung vorgetragen bekam, Die Lösung, die der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit eigener Kanzlei in Berlin-Mitte anbieten konnte, scheint auf juristischem Wege aber etwas knifflig:

Eine Miteigentümerin lässt jeden Morgen noch vor 6 Uhr morgens ihre Wohnungstür und unser aller Hauseingangstür zuknallen und ist leider auch ganz uneinsichtig, wenn man sie darauf anspricht. Die Polizei kann mir dabei leider auch nicht helfen, habe ich auch schon recherchiert. Nun würde ich gern den zusätzlichen Vorbau einer zweiten Wohnungstür mit akustischer Abpolsterung vornehmen lassen, um mich vor ihrem Lärm zu schützen. Zählt solch ein Schritt als "bauliche Veränderung", der die ganze Eigentümergemeinschaft zustimmen müsste? Und wer zahlt die Kosten?

Natürlich ist solch ein Umbau eine "bauliche Veränderung", zumal wenn der Flur des Hauses dann durch den Einbau einer zweiten Tür kleiner werden und das optische Erscheinungsbild geändert würde. Die Eigentümergemeinschaft müsste also zustimmen. Und das mit allen Stimmen derer, die davon betroffen sind - es sei denn, es gibt in Ihrer Teilungserklärung eine sogenannte Öffnungsklausel, die auch eine andere Mehrheit zulässt. Über die Kosten müsste man sich dann bei einem solchen Beschluss unterhalten.

Ansonsten gäbe es nur noch die Möglichkeit, eine Unterlassungsklage mit dem Ziel zu erheben, der Miteigentümerin das laute Zuschlagen mit der Tür untersagen zu lassen.

Ich bin Mieter in einer Eigentumswohnung und bekomme jedes Jahr vom Eigentümer als meinem Vermieter eine Nebenkostenabrechnung. Dabei wird stets nicht nach Quadratmetern Wohnfläche abgerechnet, sondern nach dem Miteigentumsanteil, wie er für die Kostenverteilung unter Eigentümern üblich ist. Das ist doch rechtens?

Grundsätzlich kann in einem Mietvertrag auch vereinbart werden, dass der Vermieter einer Eigentumswohnung mit Ihnen statt nach Quadratmetern auch nach Miteigentumsanteilen (kurz: MEA) abrechnet. Einfach seine eigene MEA-Abrechnung an Sie weiterreichen, das allerdings kann er nicht. Denn zuerst muss er aus seiner Abrechnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft noch einige Positionen herausstreichen, die er nicht auf einen Mieter umlegen darf.

Gut, aber für mich ergibt sich ein weiteres Problem. Ich habe vor kurzem Einblick ins Grundbuch genommen und dabei Unregelmäßigkeiten festgestellt. Dort steht für diese Wohnung - ich habe das unter Zeugen eingesehen - ein MEA von 86,19. In meiner Nebenkostenabrechnung aber ist stets von 90,89 die Rede. Das heißt: Ich zahle etwa fünf Prozent mehr Nebenkosten, als eigentlich auf meine Wohnung entfallen dürften. Das sind nach meiner Rechnung 600 bis 700 Euro zu viel pro Jahr. Was kann ich dagegen tun?

Wenn Sie Anhaltpunkte dafür haben, dass die MEA-Angabe in Mietvertrag oder in der Abrechnung von der realen Wohnungsgröße abweicht, dann sollten Sie dies dem Vermieter mitteilen und ihn um eine Korrektur der Abrechnung bitten.

Ich mahne seine Abrechnungen - wegen anderer Kritikpunkte - schon seit fünf Jahren an. Dann hagelt es immer eine Mahnung, aber wenn ich dann nicht zahle, ist bisher noch nie etwas passiert. Mir kommen die falschen MEA-Werte als vorsätzlicher Betrug vor, denn dem Vermieter ist doch die richtige MEA bekannt - und da sollte man den Vermieter dafür doch gleich bei der Polizei anzeigen. Ich habe mich auch erkundigt, dass der Vermieter seine Grundsteuer genau nach dem realen MEA von 86,19 bezahlt. Und bei anderen vermieteten Wohnungen im Haus bin ich ebenfalls auf höhere MEAs bei den Mietern als bei den Eigentümern gestoßen - das hat anscheinend Methode.

Ob die Sache wirklich strafrechtlich relevant ist, kann und will ich ohne Kenntnis aller Unterlagen nicht beurteilen. Wenn Sie aber diesen Verdacht haben, dann können Sie natürlich auch Anzeige bei der Polizei erstatten.

Und noch eine Rechnungskritik habe ich anzumerken: In diesem Jahr fand sich in der Abrechnung erstmals auch ein Posten Niederschlagswasser. Das wundert mich nun aber doch sehr, denn unser Haus hat ein begrüntes Dach, das Regenwasser aufnimmt. Mein Verdacht: Zu der Anlage gehört auch eine Gewerbeeinheit, von der aus Regenwasser in die Kanalisation fließt - deren Kosten aber kann doch mein Vermieter nicht mir als Mieter anlasten!

Es scheint mir generell für Sie empfehlenswert zu sein, von Ihrem Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen Gebrauch zu machen. Hier können Sie an Hand der Rechnungen dann genau nachprüfen, wie abgerechnet wurde.

Mehr Tipps aus dem Wohnungseigentumsrecht folgen hier am kommenden Sonnabend

"Mit einer Unterlassungsklage kann der Miteigentümer versuchen, das laute Zuschlagen einer Haustür untersagen zu lassen"

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht