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Bauen ist gut, Kontrolle ist besser

"Bauen ist ein ständiger Kampf mit dem Wasser. Wo Wasser anfällt, gibt es die häufigsten Baumängel", sagt Joachim Schulz, Diplom-Ingenieur, Architekt und öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schäden an Gebäuden.

Die Fehler werden nicht weniger - aber mit einer sogenannten baubegleitenden Qualitätskontrolle kann der Bauherr doch versuchen, den Pfusch auf seiner Baustelle zu verringern.

Ohne Baumängel ist kaum ein Haus, ob neu gebaut oder gebraucht gekauft. Das ergeben immer wieder Umfragen und Erhebungen von Bauherren-Schutzorganisationen. Während bei Neubauten die Keller die Liste der Beanstandungen anführen, ist es bei den Altbauten oft die Haustechnik, die mangelhaft ist. Bei Neubauten beginnt die Fehlerkette oft schon bei den Bauverträgen: Zwei von drei Verträgen haben eklatante Mängel, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren.

Das wundert Joachim Schulz nicht. Er erklärt die immer noch steigende Zahl der Baumängel mit "einem gestiegenen Preisdruck". Der einzige Unterschied, der bei der Planung eines Gebäudes auch vom Laien verstanden werde, sei nun mal der Preis. Also bekämen meist die Billigsten den Zuschlag. "Nur: Billig ist noch lange nicht preisgünstig", betont der Fachmann.

Gut, schnell und billig

Das Dreiecksverhältnis "gut, billig, schnell" werde häufig verkannt. "Gut und billig ist nicht schnell. Gut und schnell ist nicht billig, und billig und schnell ist nicht gut", erklärt er. Bauherren und Immobilienkäufer seien dabei teilweise sogar selbst Schuld, wenn sie bei der Planung, der Ausführung oder Prüfungen auf der Baustelle zu sehr auf die Kosten achteten.

Ein anderer Grund für die gestiegene Zahl der Baumängel ist die oft verkürzte Planungszeit. "Viele Architekten-Kollegen malen anscheinend lieber bunte Bilder und diskutieren stundenlang über Farben, statt den ausführenden Firmen Details zur Verfügung zu stellen", kritisiert Joachim Schulz den falschen Arbeitseifer und die vielen "mangelhaften Leistungsverzeichnisse" von Kollegen. "Aufgrund relativ kurzer Planungszeit wird oft auf Ausführungsdetails verzichtet. Deren Lösung wird dann dem örtlichen Bauleiter überlassen, der damit überfordert ist", stellt Joachim Schulz klar.

Das Miteinander von Architekt, Bauleiter und Handwerker müsse dringend verbessert werden. "Es gibt in den allgemeinen technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen 63 Gewerke, von den Erd- bis zu den Gerüstarbeiten. All diese Gewerke muss der planende Architekt oder Bauingenieur eindeutig und erschöpfend durchdenken, ausschreiben und auch überwachen. Damit ist er oft überfordert", erläutert Schulz. Planungs- und Ausführungsfehler seien daher programmiert.

Was also tun, um möglichst von Anfang an Mängel auszuschließen? Der Gutachter rät zu einer baubegleitenden Qualitätskontrolle. Und betont dabei: "Noch vor der Unterschrift unter die Baupläne sollte ein Sachverständiger beauftragt werden, der Pläne und Baubeschreibung prüft." Denn was dort nicht drinsteht, gilt als Extra und muss vom Bauherrn teuer bezahlt werden. Nach der Unterschrift sei es zu spät für eine solche Kontrolle.

Der Ingenieur wundert sich über die Naivität unzähliger Bauherren: "Wenn Sie ein Auto für 30 000 Euro kaufen, dann haben Sie einen Haufen Prospekte mit allen Details gelesen und machen eine Probefahrt, bevor Sie sich entschieden. Ein Haus kostet oft das Zehnfache - und etliche Bauherren geben sich mit einer kurzen Baubeschreibung zufrieden."

Problematisch werde es aber auch für kommende Hausbesitzer, die sich für ein fertiges Objekt eines Bauunternehmens oder Bauträgers entscheiden. Sie verlassen sich fast immer auf die Baufirma und hoffen, dass alles gut geht. "In diesem Fall sollte man ebenfalls sämtliche Pläne und vor allem die entscheiden Bau-Leistungsbeschreibung vorab juristisch prüfen lassen", rät der Fachmann.

Neutraler Experte bevorzugt

Aber nicht jeder Baugutachter ist ein guter Baugutachter. Bauherren sollten einen "öbuv"-Sachverständigen beauftragen; das Kürzel steht für: öffentlich bestellt und vereidigt. "Solch ein Sachverständiger muss überdurchschnittliche Fachkenntnisse haben, dies ist bei ,selbsternannten' Sachverständigen nicht immer der Fall", warnt Schulz - und betont, dass die überdurchschnittliche Fachkenntnis auch entsprechend vergütet werden müsse. Auftraggeber können mit einem Stundenlohn von 125 Euro rechnen. Und: Wer als Sachverständiger nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) Prüfaufträge abarbeitet, der haftet auch für seine Arbeit.

"Es gibt viele Sachverständige, die auch für 65 Euro pro Stunde kommen." Aber das sei vergleichbar mit einem Drittliga-Fußballer, der in der 1. Bundesliga mitspielen will, erklärt er und verweist auf die Baukammer Berlin, die eine Liste von öbuv-Baugutachter in Berlin führt.

Wenn ein Bauherr nun an alles gedacht hat, vorab ein öbuv-Gutachter bestellt wurde, alle Pläne geprüft wurden und es beim Bau doch zu Mängeln gekommen ist, erkennt er spätestens dann, ob er mit einer guten Baufirma zusammenarbeitet. "Seriöse Firmen beseitigen entstandene Mängel sofort", weiß Joachim Schulz.