Immobilien-Telefon

Streit um Schimmel und Dämmung

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Obwohl ein Gutachten dringende Sanierungsmaßnahmen in einer Berliner Wohnungseigentumsanlage empfiehlt, ist offensichtlich nur eine Minderheit dafür, etwas gegen Schimmel und Energieverschwendung zu unternehmen. Was man in einem solchen Fall tun kann, das erläuterte am "Immobilien-Telefon" Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht mit eigener Kanzlei in Berlin:

Die Mehrheit unserer Eigentümer lehnt eine Dämmung der Giebelwand ab, obwohl sich in den vier Wohnungen an dieser Seite an den Außenecken erheblicher Schimmel bildet und in einer Dachkammer (ohne Lüftung) viel Feuchtigkeit an den Innenwänden auftritt. Mit ausreichendem Lüften und Heizen sind diese Schäden nicht mehr zu beheben, ein Gutachten hat bereits die dringende Notwendigkeit der Dämmung an der Giebelwand eindeutig bestätigt. Kann die erforderliche Dämmung nur per Klage durchgesetzt werden, wie sind die Erfolgsaussichten? Oder gibt es wegen befürchteter Gesundheitsschäden noch andere Möglichkeiten, ohne dass es hier einer Beschluss-Mehrheit bedarf? Für eine umfassende Wärmedämmung fehlen unserer Rücklage zurzeit leider die finanziellen Mittel.

Leider fehlen in Ihrer Frage ein paar Details, die für die juristische Beurteilung wichtig sind. Zum Beispiel: Hat es bereits einen ablehnenden Beschluss gegeben? Wenn ja, dann müssen Sie natürlich die Monatsfrist für eine Anfechtungsklage wahren - terminentscheidend ist der Eingang der Klage bei Gericht.

Falls solch ein Beschluss schon älter ist und das Gutachtens jüngeren Datums, dann hätten Sie sicher Chancen, im Sinne einer Erhaltung der Bausubstanz auf der nächsten Eigentümerversammlung eine Beschluss-Mehrheit pro Sanierung zu gewinnen. Dabei sollte die ablehnende Mehrheit zur Kenntnis nehmen, dass eine nicht ausgeräumte Schimmelpilz-Problematik auf Dauer Gesundheitsschäden nach sich ziehen kann: Will die Mehrheit wirklich riskieren, eventuell mit Gesundheitsschäden von Miteigentümern zu leben und gegebenenfalls nach einem medizinischen Gutachten dafür auch noch viel Schadenersatz zu bezahlen?!

Ein Miteigentümer und seine Frau haben für ihre zwei Autos nur einen zugewiesenen Parkplatz in unserer Anlage - deshalb parkt einer der beiden oft auf meinem Parkplatz direkt daneben. Kann ich einen Beschluss beantragen, dass ich mit einem abschließbaren Poller meinen Stellplatz gegen unbefugtes Benutzen schützen kann? Welche Mehrheit brauche ich dafür - oder gar keine und kann nach Mitteilung an die Verwaltung den Auftrag gleich an Handwerker vergeben? Sollte ich der Gemeinschaft die Rechnung schicken?

Das Aufstellen eines Pollers wäre eine bauliche Veränderung, die Sie in der Eigentümerversammlung beschließen lassen müssten. Generell müssen alle Eigentümer zustimmen, die von so einer Änderung betroffen sind - es sei denn, Ihre Teilungserklärung enthält eine Öffnungsklausel, wonach auch mit anderen Mehrheiten abgestimmt werden kann.

Sollte Ihr Beschlussantrag nicht die nötige Mehrheit finden, so bliebe nur der Klageweg. Die Erfolgsaussichten würde ich aber sehr zurückhaltend beurteilen. Es scheint mir jedenfalls sinnvoller, von den Nachbarn schriftlich die Unterlassung des Verhaltens zu verlangen und bei weiterer Zuwiderhandlung eine Unterlassungsklage mit Strafbewehrung anzustrengen.

Dieselben Nachbarn haben mir übrigens schon untersagt, meinen Pkw samt Anhänger auf meinem Stellplatz abzustellen. Denn: Jeder Eigentümer habe für seine Wohnung einen Stellplatz - also sollte ich dort entweder mein Auto oder meinen Anhänger abstellen. Was ist mein Recht? Ich könnte ja auch den Anhänger quer auf den Parkplatz stellen und meinen Wagen dann davor.

Ihren Stellplatz können Sie sowohl zum Abstellen Ihres PKWs als auch Ihres Anhängers oder auch von beiden verwenden. Allerdings sollte das PKW-Anhängergespann in letzterem Falle nicht über die Grenzen des Stellplatzes hinausragen.

Bei einem Eigentümerwechsel in unserem Haus kam es zu seltsamen "Verschiebungen" bei den Verschlägen im Gemeinschaftskellerraum. Ein Eigentümer belegt plötzlich 50 Quadratmeter Fläche, während die meisten anderen 24 bis 26 qm haben und der neue, benachteiligte Käufer sogar nur knapp 20 qm Kellerverschlag. Zwölf Quadratmeter nutzt der erstgenannte Eigentümer offensichtlich illegal. Wie löst man so ein Problem? Der neue Käufer übrigens bittet als Ausweichgelegenheit um einen Beschluss zur Sondernutzung von einigen Quadratmetern auf dem Dachboden.

Offenbar sind Ihre Keller weder in Sondereigentum noch in Sondernutzungsrechte für die einzelnen Verschläge aufgeteilt. Insoweit sollten Sie in der Teilungserklärung nachschauen, ob es dort andere Regelungen gibt, wie die Keller gerecht zu nutzen sind. Stellt sich dann heraus, dass jemand mehr nutzt als ihm zusteht, kann die Gemeinschaft selbstverständlich Unterlassung verlangen und einklagen.

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend. Die Fragen-Einsendefrist des Immobilien-Telefons ist bereits abgelaufen.

"Jede bauliche Veränderung muss gemeinsam in der Versammlung der Eigentümer beschlossen werden"

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht