Auseinandersetzungen

Oft schwierig: Eine Immobilie, mehrere Erben

Es kommt oft vor, dass ein Grundstück mehreren Personen vererbt wird, wissen die Notarkammern der neuen Bundesländer - aber auch, dass Erbengemeinschaften nicht immer in einer friedlichen Verteilung des materiellen Segens enden.

Wenn ein Grundstück einen Teil des Erbes ausmacht, kann dies Probleme bringen - wenn ein Kaufkandidat existiert, jedoch nicht alle Erben veräußern wollen.

Was können die "verkaufswilligen Erben" tun? Grundsätzlich ist eine Erbengemeinschaft eine "Gesamthandsgemeinschaft". Das heißt: Alle Rechte und Pflichten stehen den Erben gemeinschaftlich zu. Befindet sich ein Grundstück im Nachlass, können auch nur alle Erben die Immobilie gemeinsam verkaufen.

Eine Ausnahme von der gemeinschaftlichen Verfügung bilden Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses, erläutern die Notare. Solche Maßnahmen können von mehreren Erben auch per Mehrheitsentscheidung geregelt werden. Zur Nachlass-Erhaltung nötige Eilentscheidungen können sogar einzelne Miterben ohne Mitwirkung der anderen treffen.

Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz (Az. 5 U 505/10) kann sogar die Veräußerung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks - unter ganz besonderen, seltenen Umständen - eine "Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung" sein. Hier ging es um den Verkauf eines vererbten Grundstücks für 13 500 Euro. Der Verkauf des kaum besonders verwertbaren Grundstücks, für das es gerade ein preislich gutes Angebot gab, diene der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses. Eine "wesentliche Veränderung des Erbes" sei nicht eingetreten, weil an die Stelle der Immobilie der Verkaufserlös trete.

Dies hatte in dem Fall zur Folge, dass die Erbengemeinschaft sogar einen "Anspruch" auf Zustimmung eines Miterben hat, der die Veräußerung eigentlich ablehnte. Kriterien für solch eine Veräußerung als Akt ordnungsgemäßer Verwaltung sind nach Ansicht des OLG die Lage und Verwendbarkeit des Grundstücks für andere Kaufinteressenten, die Angemessenheit des Kaufpreises und der Ausschluss einer möglichen Eigennutzung durch einen Miterben.