Immobilien-Telefon

Wenn einer alle anderen beherrscht

Thema: Probleme mit der Eigentumswohnung

Oft im Frühjahr stehen wieder Sitzungen in den Berliner Wohnungseigentumsanlagen an. Da werden dann oft die Wohngeld-Abrechnungen des vergangenen Jahres abgesegnet, der Wirtschaftsplan fürs neue Jahr beschlossen und mehr oder weniger knifflige Fragen des Zusammenwohnens im Haus geregelt - mit oder ohne förmlichen Beschluss. Weil da nicht immer alles glatt läuft, hatten Leser dieser Zeitung am "Immobilien-Telefon" die Gelegenheit, einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Fragen zu stellen. Hier die Antworten von Kai-Peter Breiholdt, Anwalt mit eigener Kanzlei in Berlin-Mitte:

Bei unserer nächsten WEG-Versammlung wird wieder ein neuer Verwaltungsbeirat gewählt. Das Problem: Ein Miteigentümer sammelt derzeit (wie schon oft) vor der Versammlung die Vollmachten von Eigentümern ein, die aus welchen Gründen auch immer nicht an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Mit diesen Vollmacht-Stimmen beeinflusst er dann die Abstimmungsverhältnisse dergestalt, dass Beiratsmitglieder gewählt werden können, deren Wahl nicht dem tatsächlichen Willen der Eigentümer-Mehrheit entspricht. Er gibt diese Stimmen nämlich alle mit seiner Wahlmeinung ab. Haben wir Möglichkeiten, dies zu ändern?

Jeder, der erwachsen und geschäftsfähig ist, sollte eigentlich einsehen, was er tun und lassen muss. Wenn aber ein Miteigentümer oder auch mehrere der Meinung sind, dass es ihnen ganz egal ist, was bei der Eigentümerversammlung gesprochen, verhandelt und entschieden wird, dann ist das zwar bedauerlich - aber eben auch die Entscheidung dieser einzelnen Miteigentümer.

Da kann man dann höchstens versuchen, mit genau denselben Mitteln zu agieren - herumgehen und nicht versammlungswillige Miteigentümer um eine Vollmacht für deren Stimme bitten. So eine Vollmachten-Sammelei jedenfalls ist nicht zu verhindern.

Kann denn unser Sohn, der zwar noch nicht Eigentümer unserer Wohnung ist, diese aber später einmal erben wird, als unser Beistand an dieser Eigentümerversammlung teilnehmen und dort auch das Wort ergreifen?

Generell ist dies erst einmal nicht vorgesehen; denn solch eine Versammlung ist eine höchstpersönliche Angelegenheit: Dort dürfen nur die Eigentümer erscheinen; schließlich sollen und wollen ja deren persönliche Angelegenheiten dort besprochen werden.

Selbst wenn Sie einen Anwalt als juristisch beschlagenen Beistand dorthin mitnehmen wollten, wäre dies nicht statthaft. Bei einer wichtigen Gerichtsentscheidung zu diesem Thema wurde die Anwesenheit eines Rechtsanwalts einmal für den Fall zugelassen, weil der Verwalter wegen der Kompliziertheit einer Beschlussfrage massiv für einen Beistand eingetreten war, um die Sache juristisch hieb- und stichfest zu machen. Auch ein Architekt, der für ein Umbauvorhaben natürlich mit seinen Erläuterungen in der Versammlung dringend erwartet wird, muss den Raum sofort wieder verlassen, wenn man vom Bauthema zum nächsten Tagesordnungspunkt wechselt.

Was wiederum machbar wäre - und damit wären wir wieder bei Ihrer ersten Frage: Sie könnten einem Rechtsanwalt eine Vollmacht ausstellen. Dann dürften Sie aber selbst nicht teilnehmen, da der Anwalt Sie ja vertritt.

Auch Ihr Sohn könnte, sofern die Teilungserklärung der Wohnanlage das zulässt, mit Ihrer Vollmacht als Ihr Vertreter zur Versammlung gehen.

Was wäre, wenn am Anfang der WEG-Versammlung darüber abgestimmt werden würde, ob unser Sohn daran teilnehmen darf?

Wenn Sie zu Anfang der Versammlung diesen Antrag stellen, dann kann die Gemeinschaft durchaus beschließen, dass er daran teilnehmen darf.

Aber seien Sie nicht enttäuscht, wenn dieser Versuch - wie ich erwarte - scheitert. Denn letztlich ist diese Versammlung wirklich höchstpersönlichen Dingen vorbehalten. Und wenn dabei einmal eine Ausnahme gemacht wird, könnte bei der nächsten Versammlung wieder ein Miteigentümer damit kommen, und bei der dann folgenden wollen schon drei sich von anderen "Dritten" beistehen lassen.

Eine Frau aus unserer Eigentumsanlage möchte den Weg zum allgemein zugänglichen Komposthaufen pflastern lassen, damit man auch bei Regenwetter bequemer dort hinkommen kann. Ist das eine bauliche Veränderung? Und wer trägt die Kosten?

Das wäre eine bauliche Änderung, die in der Eigentümerversammlung zu beschließen wäre. Die Kosten wären entsprechend dem Kostenverteilungsschlüssel in der Teilungserklärung zu verteilen. Ausnahme: Die Eigentümerin oder/und andere Miteigentümer erklären sich bereit, die Maßnahme selbst zu finanzieren.

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend

"Bei der Versammlung dürfen nur die Eigentümer erscheinen - schließlich sollen deren persönliche Angelegenheiten besprochen werden"

Kai-Peter Breiholdt, Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht