Doppelprovisionen

Ein Haus, ein Makler

Wer als Eigentümer eine Immobilie verkaufen will, steht vor der Frage, ob er einen oder mehrere Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen soll. Die Rolle eines zentralen Immobilienmaklers als Ansprechpartner für Eigentümer und Kaufinteressenten ist das Leitbild des Alleinauftrages.

Die neue DIN-Norm für Maklerdienstleistungen (DIN EN 15733) spricht sogar eine Empfehlung für den Abschluss eines Makleralleinauftrages aus.

Viele haben in dieser Frage oft gar keine Wahl. Denn wenn ihre Immobilie erst einmal im Anzeigenteil oder in Onlinebörsen zu sehen war und es erste Wohnungs- oder Hausbesichtigungen gab, können unter den Besuchern oft auch Makler oder deren Zuträger gewesen sein - oft wird einige Wochen später dasselbe Objekt von mehreren Quellen angeboten. Und das, obwohl der Verkaufswillige keinem Makler seine Zustimmung gegeben hat.

An dieser Stelle schafft der Alleinauftrag für nur einen Makler auch Klärung: Wenn auf jeden Fall ein Kollege die Verkaufsprovision bekommen wird, macht es für weitere Makler keinen Sinn, hier noch tätig zu werden. Das ist ein Vorteil für den Suchenden, der nicht bei Kontakten mit zwei Maklern befürchten muss, zweimal zur Courtage-Kasse gebeten zu werden.

Was spricht für den Alleinauftrag? Als wichtigsten Grund sieht der Maklerverband IVD, dass der Verkauf der Immobilie über einen zentralen Ansprechpartner gesteuert wird. So werde sichergestellt, dass nicht dasselbe Objekt mehrfach und von verschiedenen Maklern zu vielleicht unterschiedlichen Preisen angeboten wird. Das aber geschehe leicht, wenn - wie es bei einfachen Makleraufträgen oft geschieht - mehrere Makler beauftragt werden - was manche Kaufinteressenten negativ sehen.

Der Makleralleinauftrag kann in zwei Varianten abgeschlossen werden: In der einen Variante hat der Eigentümer das Recht, die Immobilie an eigene Interessenten zu verkaufen oder zu vermieten, ohne dass dann eine Provision an den Makler bezahlt werden muss. In der anderen Variante verpflichtet sich der Eigentümer, alle Interessenten, die sich direkt an ihn wenden, an den beauftragten Immobilienmakler weiterzuleiten. Die letztere Variante wird, so der IVD, ein Eigentümer immer dann wählen, wenn er sich vielleicht etwas unsicher gegenüber Kaufinteressenten fühlt. Wenn er die Kandidaten dann auf den Makler und seinen Alleinauftrag hinweist, kann er sicher sein, dass sein Immobilienvermittler die Interessenten unter die Lupe nimmt - und dies schon allein aus dem für den Vermittler wichtigen Grund, dass er von seiner Arbeit nur etwas hat, wenn er sicher ist, dass der Kandidat seriös und damit sowohl für Finanzierung wie Kaufvertrag geeignet ist.

Im Alleinauftrag, so der IVD, sollte die Höhe des Preises der Immobilie festgeschrieben werden, mit der der Immobilienmakler den Verkaufsprozess startet. Es sollte zugleich festgehalten werden, ob dieser Preis absolut fest ist oder ob der Immobilienmakler einen Spielraum bei den Verhandlungen hat. Es kann auch ein Zeitraum fixiert werden, nach dem die Höhe des ersten Angebotspreises zwischen Eigentümer und Immobilienmakler neu festgelegt wird.

Mit Aufwandsentschädigung

Ein kleiner Nachteil des Alleinauftrages: Manchmal enthält er auch eine Vereinbarung über eine Aufwandsentschädigung - falls Verkauf oder Vermietung nicht erfolgreich verlaufen. Die Höhe der Entschädigung richtet sich nach dem Preis der Immobilie, der Dauer der Maklerbemühungen, den Marketingausgaben, die der Makler hatte, etwa für Anzeigen, Verkaufsschilder, Prospekte, Luftbild, Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Aber an dieser Stelle hat der Kunde je nach Objektqualität auch die Möglichkeit, die genauen Vertragsbedingungen auszuhandeln. Wenn für ein gefragtes Haus in guter Lage keine exorbitante, also kaum zu erzielende Preisidee, sondern ein realistischer Preis vom Verkäufer genannt wird, könnte der Makler auch ohne Aufwandsentschädigung auskommen.

Üblich für Alleinaufträge sind Laufzeiten von sechs Monaten. Sollte die erste Laufzeit nicht ausreichen, kann eine Klausel für eine automatische Verlängerung um drei Monate aufgenommen werden.

Ein ausgelaufener oder gekündigter Maklervertrag übrigens hat Nachwirkungen. Das heißt: Entschließt sich ein Kunde, der per Makler auf die Immobilie aufmerksam wurde, erst einige Wochen nach Auslaufen der Vereinbarung, das Objekt doch noch zu kaufen, so hat der Makler ein Anrecht auf seine Provision. Zivilgerichte vertreten dazu meist die Ansicht, dass sich Verkäufer und Käufer ohne Zutun des Maklers nicht kennen gelernt hätten und nicht ins Geschäft gekommen wären.

Für diese Nachwirkungszeit gibt es keine Richtlinie. Sie wird je nach Einzelfall von den Gerichten individuell festgesetzt und kann ein halbes Jahr, aber manchmal auch länger betragen.

Diese Regelung wird auch nicht durch Absprachen von Käufer und Verkäufer ausgehebelt, die bei einem anfangs aufgerufenen Angebotspreis von 250 000 Euro sich nicht einig wurden und dann nach Ende des Maklervertrages sich still und heimlich auf 175 000 Euro verständigen.

Anders aber läge dieser Fall: Der Makler bringt Käufer und Verkäufer bei einem Angebot von 250 000 Euro zusammen, doch die Angelegenheit verläuft im Sande, und der enttäuschte Verkäufer entschließt sich, das "Objekt" weiter selbst zu bewohnen. Sollte er sich dann ein Jahr später erneut entscheiden, sein Haus nun doch verkaufen zu wollen, und entscheidet er sich dann, alte Kaufkandidaten von vor einem Jahr auf eigene Faust zu kontaktieren, dann wäre der Makler aus dem Spiel. Ob dann derselbe oder ein viel geringerer Preis verlangt und bezahlt werden würde, spielt dann keine Rolle mehr.