Immobilien-Telefon

Energie sparen mit dem Mietspiegel

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Thema: Neuer Berliner Mietspiegel 2009

Der Berliner Mietspiegel regt Vermieter zum Energiesparen an - auch um diesen Aspekt ging es am "Immobilien-Telefon". Die Antworten auf Leserfragen gab Frank Maciejewski, Rechtsexperte des Berliner Mietervereins:

Ich warte auf einen Durchbruch, dass sich mal etwas Neues auf den Mietspiegel auswirkt. Beispielsweise Abschläge, wenn Mietkandidaten kein Energieausweis vorgelegt wird - wie bei uns. Oder als Minuspunkt, wenn es sich nicht um einen Bedarfsausweis, sondern um einen Verbrauchsausweis handelt, wo ein Haus mit Leerstand viel zu gut wegkommt.

Immerhin hat der energetische Zustand eines Hauses Eingang gefunden in den Mietspiegel 2009 - bei der Spanneneinordnung. Ein Haus kann bei Wohnwertmindernden oder Wohnwerterhöhenden Merkmalen deutlich zulegen oder im Mietwert sinken - um bis zu 20 Prozent.

Und wie funktioniert das?

Die einfache Bemessung fragt nach einer "unzureichenden Wärmedämmung oder Heizung mit ungünstigem Wirkungsgrad", beschrieben durch das Einbau- oder Installationsdatum "vor 1984". Positiv dagegen zählt eine "Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau einer modernen Heizanlage ab Juli 1994, wenn das Baujahr des Hauses davor liegt".

Na ja, ob sich das wirklich auswirkt, kann ich nicht einschätzen...

Die - auch neue - Alternative dazu ist der Energiekennwert des Mietshauses. Da gibt es je drei positiv oder negativ zählende Kennwerte. Für den größten Teil der Berliner Mietshäuser aber dürfte es bei einem mittleren Energiekennwert zwischen 120 und 190 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr weder eine Wohnwertminderung noch -erhöhung geben. Je niedriger aber der Energiekennwert, desto höher die ortsübliche Miete.

Wie ermittle ich diesen Wert?

Entweder aus dem Energieausweis, auf den Sie als "Alt-Mieter" allerdings keinen Anspruch haben. Oder aus Ihrer letzten Heizkostenabrechnung.

Sie müssten nach der verbrauchten Menge an Gas (Kubikmeter), Öl (Liter oder Gigajoule) oder Fernwärme (Megawattstunden) sehen - und wissen, dass ein Liter Öl mit der Zahl 10 multipliziert wird, um den Kilowattstunden-Wert zu ermitteln. Ein Kubikmeter Gas wird mit 11 multipliziert, ein Gigajoule mit 278 und die Megawattstunde mit 1000.

Von dieser Kilowattstunden-Zahl müssen Sie den Anteil fürs Warmwasser abziehen, falls Wasser mit über die Sammelheizung erwärmt wird. In Ihrer Abrechnung finden Sie dazu auch die sogenannte Warmwasserformel. Wird Warmwasser dezentral erwärmt, müssen als Korrekturfaktor dem Energieverbrauchskennwert 18 Kilowattstunden pro qm und Jahr hinzugerechnet werden.

Die dann erhaltene Zahl wird durch die Wohnfläche des Gebäudes geteilt - das ist der Energieverbrauchskennwert für diesen Abrechnungszeitraum.

Und dieser Wert sagt dann etwas über die Energiesparqualität?

Ja, aber zuerst muss der ermittelte Wert aufs "Normjahr" umgerechnet werden - manche Winter sind härter, manche Frühjahre kühler als andere. Dazu gibt es einen monatlich exakten "Klimabereinigungsfaktor", der beispielsweise für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 2007 den Wert von 21,6 Prozent ausweist, während für "1-12/2008" die Zahl um 17,5 Prozent anzuheben ist.

Die jetzt errechnete Zahl ist Ihr Energieverbrauchskennwert. Liegt er höher als 190 kWh/qm/Jahr, so wirkt dies bei der Spanneneinordnung des Mietspiegels beim Gebäude als Minuspunkt. Schluckt das Haus mehr als 230 kWh, sind es zwei Minuspunkte und bei mehr als 270 Kilowattstunden sogar drei.

Anders herum würden sparsame Werte von weniger als 120, 100 oder 80 kWh/qm mit einem bis drei Pluspunkten zählen und die Mieter erhöhen. Eine so positive Energiebilanz kann bis zu drei Negativmerkmale des Mietshauses wie Treppenhaus in schlechtem Zustand o.a. ausgleichen.

Und wie relevant ist das alles?

Da es bei der Spanneneinordnung für Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld jeweils um 20 Prozent plus oder minus geht, kann eine schlechte Wärmebilanz schnell 25 Cent Mieterhöhungs-Potenzial kosten.

Und weil Sie nach dem Energieausweis fragten: Beim neuen Mietspiegel wird der Extraaufwand des teureren Bedarfsausweises belohnt. Wo der Vermieter ihn vorlegen kann, gilt nicht der Energieverbrauchskennwert, sondern der "Endenergiebedarfskennwert" aus dem Ausweis - er darf diese Zahlen dann um 20 Prozent erhöhen. Damit wären drei Pluspunkte noch bei 96 Kilowattstunden/qm/Jahr erreicht.

Der Berliner Mieterverein hat ein Rechenprogramm für den Energieverbrauchskennwert: www.berliner-mieterverein.de/aktuell/mietspiegel-2009/klimafaktor.php


Liegt der Energiekennwert höher als 190 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, mindert das die Miete

Frank Maciejewski

( tr )