Finanzierung

So bereitet man Kreditgespräche vor

Auch wenn die Zinsen immer noch relativ günstig sind. Bauherren und Investoren sollten sich immer gut auf alle Finanzierungsgespräche vorbereiten. "Es kommt auf harte wie auch auf weiche Faktoren an", sagt Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein.

Bonitäts- und Objekt-Ratings fließen mehr denn je in die Kreditentscheidung der Banken ein. Vor diesem Hintergrund müssen Interessenten gegenüber der Bank nachweisen, dass Nutzung, Standort und Bauausführung sicher und nachhaltig sind "Früher haben diese Aufgabe meist Gutachter übernommen. Heute erwarten die Banken bereits bei Antragstellung eine Zusammenfassung vom Kreditkunden", erklärt Hölscher. Gutachterliche Stellungnahmen finden oft erst zum Ende des ganzen Finanzierungsprozesses statt.

Kreditvermittler helfen

Basis jeder Kreditvergabe sei daher die professionelle Einschätzung und Aufarbeitung des Vorhabens durch einen sachkundigen Finanzexperten. Diese Aufgaben übernehmen verstärkt Finanzierungsberater bei - mehr oder weniger unabhängigen - Baugeldvermittlern. "Sie kennen die Finanzierungsanforderungen der Institute und können entsprechende Unterlagen und Berechnungen anfertigen."

Doch nicht nur auf die harten Faktoren kommt es an. Viele Kapitalanleger unterschätzen auch, wie wichtig so genannte weiche Faktoren sind. "Das Kommunikationsverhalten gegenüber dem Kreditinstitut muss auch stimmen", erläutert Hölscher: "Im Rahmen der Gespräche muss es den Kreditnehmern gelingen, Vertrauen in die handelnden Personen aufzubauen" und bei reinen Geldanlage-Immobilieninvestments auch in das Finanzierungsobjekt. Auch dabei können Baugeldvermittler helfen. Sie bringen nicht nur verschiedene Kapitalgeber an einen Tisch, indem sie die Finanzierungsvorhaben gezielt bei potenziellen Produktpartnern vorlegen. Sie wissen auch, welche Kriterien den Bankpartnern neben dem reinen Zahlenmaterial wichtig sind.

Auch wer sich für eigene Wohnzwecke für eine 20 bis 30 Jahre währende Baufinanzierung entscheidet, "sollte sich für die Vorbereitung der Finanzierung ausreichend Zeit nehmen und auf das Gespräch mit dem Finanzierungsberater gezielt vorbereiten", rät auch Kathrin Mühe von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. Wer sich vorab genau überlegt, welche Fragen er einem Berater stellen muss, hat schon die erste Hürde genommen. Helfen kann dabei eine "Fünf-Punkte-Checkliste" - wobei ein guter Berater jeden einzelnen dieser Punkte von sich aus ansprechen dürfte. Ein gut vorbereiteter Häuslebauer sollte dann jeweils nachfragen, bis er eine befriedigende Antwort erhält.

Finanzierungsplan : Bloße Zahlenvergleiche mit Zinsen und Laufzeiten sagen - isoliert betrachtet - nicht immer aus, ob eine Finanzierung auch zum jeweiligen Bauherrn oder Käufer passt. Denn meist besteht sie aus mehreren Bausteinen. Um das ganze Vorhaben überschauen zu können, ist daher ein detaillierter, individueller Finanzierungsplan bis zur vollständigen Entschuldung ein Muss. Die wichtigsten Eckdaten darin reichen von der monatlichen Belastung über die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung und mögliche Sondertilgungen bis zu den Gesamtkosten der Finanzierung.

Förderung: Umwelt- und energiebewusste Bauherren haben oft Anspruch auf öffentliche Fördermittel. Insbesondere die Programme der KfW Förderbank bieten zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse, die eine Finanzierung spürbar günstiger machen können. Der Knackpunkt: KfW-Förderungen kann man nur über eine Bank oder Bausparkasse beantragen - hier ist der Finanzierungsberater besonders gefordert. Aber auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) hat Fördertöpfe - auch darüber sollte der Berater Bescheid wissen.

Zinsbindung: Das noch niedrige Zinsniveau sollten Bauherren nutzen und die Zinsen für ihre Baudarlehen langfristig festschreiben lassen. Kredite mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung müssen dabei nicht viel teurer sein als solche mit zehnjähriger Laufzeit. Man sollte immer mehrere Angebote einholen, genau vergleichen und geschickt verhandeln und dabei möglichst auch die Vorteile verschiedener Finanzbausteine miteinander kombinieren.

Tilgung: Eine schnellere Tilgung senkt die Gesamtkosten. Angesichts der Niedrigzinsphase sollte man daher überlegen, ob man auch 2,0 statt der früher üblichen 1,0 Prozent Anfangstilgung bewältigen kann. Voraussetzung ist natürlich: Die monatliche Belastung muss tragbar sein. Eine Faustregel: Maximal 40 Prozent des regelmäßig verfügbaren Nettoeinkommens sollte man für Zins und Tilgung aufwenden.

Entschuldung: Haus oder Eigentumswohnung müssen spätestens beim Eintritt in den Ruhestand entschuldet sein. Denn nur dann wirkt mietfreies Wohnen im Alter wie eine zweite Rente. Wer plant, zu verringerten Bezügen vorzeitig in den Ruhestand zu gehen, sollte dies bei seiner zeitlichen Planung der Immobilienfinanzierung berücksichtigen.