Schönheitsreparaturen

Viele Mieter müssen nicht renovieren

Fegen, Tür zu und tschüs: Millionen Mieter können sich die Schönheitsreparaturen komplett schenken - sowohl während ihres Wohnens als auch beim Auszug aus der Mietwohnung. Auch wenn der Mietvertrag sie eigentlich schwarz auf weiß zur Renovierung verdonnert, müssen sie beim Auszug meist nur ihre Einbauten entfernen, noch einmal mit dem Besen oder Staubsauger durchgehen, und fertig.

Und sie könnten während der Mietzeit von ihrem Vermieter sogar frisch getünchte Wände verlangen. Oder von ihm Geld zurückfordern, wenn sie erst nach dem Umzug mitkriegen, dass sie unnötigerweise renoviert haben. Das alles ist möglich, wenn der Mietvertrag rechtlich wacklige Formulierungen zu diesem Themenbereich beinhaltet.

Aber nur die wenigsten Mieter wissen von dieser Problematik, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (Berlin). Nach wie vor halte sich der Irrglaube, Vermieter seien fürs Tapezieren, Streichen und Parkettabschleifen nicht zuständig.

Dabei gilt laut Bürgerlichem Gesetzbuch grundsätzlich erst mal das Gegenteil: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten", heißt es im ersten Absatz des § 535 BGB. Soweit die Theorie. In den vergangenen Jahrzehnten war es unter Vermietern allerdings üblich geworden, Renovierungsarbeiten auf die Bewohner abzuwälzen.

Lange sprach anscheinend wenig gegen diese Praxis, bis immer wieder neue Formulierungen, engere Renovierungsfristen oder auch anteilige Zahlungsmodelle bei einem Auszug zwischen den Renovierungsfristen zu einem Umdenken führten - vor allem bei den höchsten bundesdeutschen Zivilgerichten. Denn meist verschlechterten sich die neu entwickelten Schönheitsreparaturen-Konditionen zum Nachteil der Mieterschaft, wie der Bundesgerichtshof in letzter Zeit zigfach urteilte. Die Folge: Hunderte von verbreiteten Renovierungsklauseln wurden über den Haufen geworfen.

Zu enge Regeln gekippt

Inzwischen ist fast jeder zweite Mietvertrag nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes mit derart unwirksamen Forderungen gespickt, Altverträge von vor 2002 sogar zu 80 Prozent. Die Zeche müssten nun die Vermieter zahlen, kritisiert Kai Warnecke, Jurist beim Eigentümerverband Haus und Grund - jedenfalls jene, die sich jahrzehntelang auf die Musterverträge ihrer Hausbesitzervereine und -verbände verlassen haben.

Aber was darf der Vermieter nun noch verlangen und was nicht mehr? Die Antwort auf dieser Frage hängt immer vom Wortlaut im Mietvertrag ab. Wer umzieht, sollte ihn vorher genau lesen. Ist nur eine einzige Klausel nach den BGH-Vorgaben unfair formuliert, müssen Mieter keinen Handschlag mehr tun. Denn in der Situation, dass eine Klausel nicht mehr gültig ist, muss doch etwas Recht sein - und dann greift eben immer die gesetzliche Regelung, die den Vermieter dazu zwingt, wieder für Tapezieren, Streichen und Co. zuständig zu sein. Für Mieter und Vermieter geht es dabei immer um die entscheidende Frage: ganz renovieren oder gar nicht.

Garantiert nichts tun muss als Mieter, der in seinem Vertrag eine starre Fristenregel findet. Ein strenges Zeitkorsett, wonach bestimmte Räume alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen, erklärte der BGH (VIII ZR 360/03) für unwirksam. Soll "mindestens" oder "spätestens" nach xy Jahren renoviert werden, muss der Bewohner auch nicht ran. Ebenso wenig bei schwammigen Klauseln, wonach die Bleibe "wie überlassen" oder "in vertragsgemäßem Zustand" zurückgegeben werden muss (Az. VIII ZR 339/03).

Fein raus sind Mieter auch, wenn die Wohnung bei Auszug ein Schönheits-Lifting kriegen muss, ohne dass die Renovierung während der Mietzeit berücksichtigt wird (Az. VIII ZR 166/08). Sie müssen auch nicht die Türen und Fenster von außen streichen (Az. VIII ZR 210/08). Oder Tapeten beim Auszug entfernen (Az. VIII ZR 152/05). Gehen Detailforderungen zu weit, ist der Mieter aus dem Schneider und der Vermieter in der Pflicht.

"Im allgemeinen" gilt immer

Allerdings dürfen Schönheitsreparaturen nachträglich individuell vereinbart werden, quasi durch die Hintertür. Etwa in einem Übergabeprotokoll zum Auszug, so der BGH (Az. VIII ZR 71/08). Lässt sich ein Mieter darauf ein, muss er letztlich doch renovieren - obwohl die ursprüngliche Renovierungsklausel im Vertrag ungültig war.

Erst neuere, überarbeitete Mietverträge können wieder Schönheitsreparaturen auferlegen. Wer dehnbare Formulierungen wie "in der Regel..." oder "normalerweise alle drei Jahre" in seinem Vertrag findet, muss renovieren. Selbst wenn die üblichen Zeitabstände (drei, fünf, sieben Jahre) aufgelistet werden, bleibt diese Klausel wirksam. Auch die Wörter "im Allgemeinen" oder "in der Regel spätestens" sind vom BGH (Az. III ZR 351/04) abgesegnet.

Ist eine Klausel ungültig, können Mieter noch während der Mietzeit verlangen, dass der Eigentümer eine abgenutzte Wohnung auf seine Kosten in Schuss bringt - und nicht erst zum Auszug. Aber Vorsicht: Renoviert der Besitzer, haben Mieter kaum Mitspracherecht bei der Farbgestaltung. Zudem ist danach eine Mieterhöhung wahrscheinlich.

Wer erst im Nachhinein merkt, dass er wegen fehlerhafter Klauseln umsonst renoviert hat, kann sich Geld zurückholen (Az. VIII ZR 302/07): Die Rechnung einer Fachfirma darf an den Vermieter weitergereicht werden. Beim Malern in Eigeninitiative oder mit Freunden darf neben den Materialkosten noch Geld für die Hilfskräfte verlangt werden.

Dafür ist aber Eile angesagt. Immer mehr Gerichte sind der Auffassung, dass Ansprüche auf Ersatz sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses verjähren. Zuletzt urteilte das Landgericht Kassel so (Az. 1 S 67/10).