Finanzierung

So rechnet sich der Weg ins Wohneigentum

Jeder Mann sollte in seinem Leben einen Baum gepflanzt, einen Sohn gezeugt und ein Haus gebaut haben - so lautet ein Lebensmotto von früher. Mit dem Haus tun sich die Deutschen heute allerdings überraschend schwer, meint man bei der Badenia Bausparkasse.

Das Mutterland der Bausparer ist in der Europäischen Union unangefochtenes Schlusslicht in Sachen Wohneigentum: Während in Schweden 61 Prozent und in Italien 72 Prozent aller privaten Haushalte in der eigenen Immobilie wohnen, sind es hierzulande nur 43 Prozent. In Stadtstaaten wie Berlin ist es sogar nicht mal die Hälfte dieses bundesweiten Durchschnitts. Dabei müssen Eigentumswohnung oder Eigenheim kein unerfüllbarer Traum bleiben. Experten der Badenia erklären, wie der Weg ins Wohneigentum am besten gelingt.

Spätestens am dritten Werktag jedes Monats passiert es: Wie selbstverständlich wandern Milliarden Euro von den Konten der Mieter auf die ihrer Vermieter - ein gigantischer Transfer. Dabei lohne sich ein kleines Rechenexempel: Bei einer angenommenen Kaltmiete von nur 500 Euro und einer jährlichen Mietsteigerung von zwei Prozent kommen in 30 Jahren mehr als 240 000 Euro zusammen - Geld, das für Mieter ein für alle Mal verloren ist, mit dem sie sich aber auch den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllen könnten.

Als erste Starthilfe brauchen die Bauherren oder Wohnungskäufer Eigenkapital. Bei der Immobilienfinanzierung komme es vor allem darauf an, die für den jeweiligen Einzelfall optimal geeignete Höhe dieses Ersteinsatzes zu finden. Ganz ohne geht es dabei nicht, sagt Bausparexperte Jochen Ament: "Damit die Finanzierung auf sicheren Beinen steht, sollte ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent vorhanden sein."

Dieser Anteil könne per Bausparvertrag angespart werden, was gleichzeitig den Anspruch auf ein zinsgünstiges Bauspardarlehen sichere - das meint der Experte, weiß aber auch, dass sich diese 20 Prozent von beispielsweise 150 000 Euro Wohnungskaufpreis nicht von allein ansammeln. Wer 30 000 Euro auf der hohen Kante haben will, muss erst einmal einige Jahre in sparende Vorleistung gehen (und so lange weiter Miete zahlen).

Wie kommt man an Eigenkapital? Sicher kann man dabei auch auf die Unterstützung des Staates bauen. "Besonders die Eigenheimrente bietet attraktive Zulagen. Bei einer Familie mit zwei Kindern (ab 2008 geboren) können das bis zu 908 Euro im Jahr sein", erläutert Ament.

Schluss mit der Miete

Das aber allein wird nicht ausreichen: Wer 900 Euro Riester-Zulagen einheimst, kommt samt eigener Einzahlung von maximal etwa 1500 Euro erst in rund zwölf Jahren Wohn-Riester-Sparzeit auf die benötigten 30 000 Euro Eigenkapital. Der Rat, den man daraus ziehen kann: Mit Wohn-Riester sollte man als Arbeitnehmer so früh wie möglich anfangen, um dann mit etwa 35 Jahren den Starteinsatz für die Immobilie zusammen zu haben.

Viele Arbeitgeber unterstützen ihre Mitarbeiter zudem mit vermögenswirksamen Leistungen, zu denen der Staat auch noch die Arbeitnehmer-Sparzulage dazu gibt - solange man noch keine hohen monatlichen Einkünfte hat. Doch längst nicht jeder Arbeitnehmer macht davon auch Gebrauch. Allein 2008 blieben laut Finanzmarkt-Datenservice rund 9,8 Milliarden Euro an vermögenswirksamen Leistungen in Deutschland ungenutzt.

Dabei setzt der Staat noch eins drauf: Auch die Wohnungsbauprämie hilft beim Ansparen von Eigenkapital für den Wohneigentumserwerb - das ist zwar im Jahr zumeist nicht mehr als ein 100-Euro-Schein, aber alle Einzahlungen, Prämien und Zulagen sowie natürlich die Zinsen ergeben im Laufe von zehn bis 15 Jahren eine stattliche Summe, die dabei hilft, schneller in die eigenen vier Wände zu kommen und die Immobilienfinanzierung schneller zum Abschluss zu bringen.

Baugeld-Standard neben dem Eigenkapital sind Hypothekendarlehen, aber auch Bausparverträge und Wohn-Riester, auf die ein Anbieter wie Badenia natürlich den Schwerpunkt legen würde: Vorteil beim Bausparen sind die bis zum letzten Tag gleich bleibenden Kreditraten - bei Laufzeiten bis zu mehr als 20 Jahren. Der Immobilienkäufer weiß also bereits beim Auszahlen des Kredits, wie viel er bis zur vollständigen Tilgung zahlen wird. Die Zeitschrift Finanztest findet seit etwa einem Jahr die Bauspar-/Wohn-Riester-Kombination immer interessanter - vor Jahren noch war ein "Kombikredit" aus anzusparendem Bausparvertrag und sofort ausgezahltem Überbrückungskredit gegenüber dem normalen Bank-Hypothekendarlehen meist die eindeutig teurere Angelegenheit.

Mit einer Kombination aus eigenem Ersparten, Zuschüssen von Staat und Arbeitgeber sowie einem günstigen Immobilienkredit ist das Eigenheim eine attraktive Alternative zum Leben in der Mietwohnung - und die einzige Altersvorsorge, in der man schon in jungen Jahren wohnen kann, meinen die Badenia-Experten.

Kreditkosten = Kaltmiete

Was aber kein Immobilienkäufer vergessen sollte: Die Zahlungen an Bank oder Bausparkasse sind immer nur mit der ehemals gezahlten Kaltmiete vergleichbar: Was per Strom und Heizöl in der Mietwohnung die "Warmmiete" ausmachte, das gibt es auch in eigenen vier Wänden - und hier sind die Nebenkosten höher als bei der Drei-Zimmer-Mietwohnung im zweiten Stock. Grundsteuer, Hausversicherungen, die Pflege des ganzen Grundstücks samt Garten und Wegen sowie im frei stehenden Eigenheim die höheren Heizkosten darf niemand unterschlagen, der hier genau rechnet.