Recht

Wohnung eigenmächtig geräumt: Dann haftet der Vermieter

Der Vermieter haftet dem Mieter "verschuldensunabhängig" auf Schadenersatz, wenn er die Räumung der Wohnung eigenmächtig vornimmt. Dies hat der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 45/09) bekräftigt, berichtet Mathias Münch, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, in der Kanzlei AKD Dittert, Südhoff & Partner.

Vor der Räumung einer Mietwohnung muss der Vermieter immer einen gerichtlichen Titel erwirken - selbst wenn der Mieter "abgetaucht" und sein gegenwärtiger Aufenthaltsort unbekannt ist. In diesem Fall könne die Räumungsklage gegen den Mieter öffentlich zugestellt und ein Versäumnisurteil erwirkt werden.

Die Schadenersatzpflicht ergebe sich vor allem daraus, dass eine "Inbesitznahme" der Wohnung ohne Gerichtsurteil und deren eigenmächtiges Ausräumen eine unerlaubte, widerrechtliche Selbsthilfe nach § 229 BGB darstellen. Ersetzen muss solch ein Vermieter alle Schäden, die sich aus der Entsorgung oder Beschädigung der beim Räumen vorgefundenen Gegenstände ergeben.

Der BGH urteilte, dass den Vermieter eine Obhutspflicht für die in der Mietwohnung befindlichen Gegenstände trifft. Dazu gehört es, alle Gegenstände in ein Bestandsverzeichnis aufzunehmen und darin den Wert der Gegenstände festzuhalten. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, trifft ihn im Haftungsprozess die Beweislast: Nicht der Mieter muss dann beweisen, was abhanden kam und wie teuer diese Gegenstände waren. Vielmehr muss der Vermieter die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände entsorgt oder beschädigt wurden, und zudem beweisen, dass die Gegenstände einen geringeren Wert als behauptet hatten.

Auch bei der so genannten "Berliner Räumung" droht dem Vermieter Ungemach: Bei diesem Modell wird ein gerichtlicher Räumungstitel durch den Gerichtsvollzieher so vollstreckt, dass nur der Mieter aus der Wohnung gesetzt, nicht aber die in der Wohnung befindlichen Gegenstände beräumt werden, an denen der Vermieter sein Pfandrecht geltend macht.