Urteil

Modernisieren bringt Probleme

Vermieter können Modernisierungskosten auch dann auf ihre Mieter umlegen, wenn sie die Baumaßnahmen vorher nicht korrekt angekündigt haben. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 164/10) in einem aktuellen Urteil.

Das Gesetz sieht zwar eine Pflicht zur Ankündigung von Modernisierungen vor. Die Ankündigungspflicht solle es dem Mieter jedoch nur ermöglichen, sich auf die zu erwartende Baumaßnahme in seiner Wohnung einzustellen und vielleicht auch sein Sonderkündigungsrecht auszuüben, so der BGH. Es sei nicht Zweck der Vorschrift, das Recht zur Mieterhöhung einzuschränken. Üblicherweise muss der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme "deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung" in Textform mitteilen. Der Mieter ist dann berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen.

Im konkreten Fall hatte die 86-jährige Mieterin einer Wohnung im zweiten Stock eines Hauses in Berlin dem geplanten Einbau eines Aufzugs widersprochen. Daraufhin hatte der Vermieter seine Modernisierungsankündigung zurückgezogen, den Fahrstuhl dann aber ohne nochmalige Ankündigung trotzdem einbauen lassen. Wegen der entstandenen Kosten erhöhte er die Grundmiete für die Wohnung von 338,47 Euro nach Ende der Installationsarbeiten um 120,78 Euro. Dabei kann der Vermieter nämlich für bauliche Maßnahmen, "die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken", die jährliche Miete um elf Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen.

Die Frau zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht. Nach Aussage ihres Anwalts sei der Aufzug zudem für die Frau nur von begrenztem Nutzen: Da der Lift jeweils auf halber Treppe hält, muss sie weiterhin Treppen steigen - die Zahl der Stufen reduziert sich von 53 auf 28.

Der BGH allerdings setzte seine frühere Rechtsprechung fort und erklärte diese Mieterhöhung für zulässig. Auch eine unzumutbare Härte wollte das Obergericht in der mehr als 35-prozentigen Erhöhung der Grundmiete nicht erkennen.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass eine Mieterhöhung, die nach einer Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung nach § 554 Abs. 3 BGB vorausgegangen war.

Keine Fördermittel

Wurden öffentliche Fördermittel für Mietwohnraum ausschließlich für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt, so ist der Vermieter nicht verpflichtet, bei einer Mieterhöhung die erhaltenen Fördermittel anzugeben. Dies hat der Bundesgerichtshof (VIII ZR 87/10) in einem weiteren Urteil entschieden, und die Berliner Sparkasse berichtet von dem Fall.

Die Eigentümerin einer Berliner Wohnung verlangte von einem Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Mietspiegel. Die Voreigentümerin der Wohnung hatte für Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten öffentliche Fördermittel erhalten, die in dem Mieterhöhungsverlangen nicht aufgeführt waren. Der Förderungsvertrag enthält die Regelung, dass die Fördermittel nur für Instandsetzungsarbeiten bestimmt sein sollten, die Modernisierung jedoch aus Eigenmitteln des Vermieters finanziert werden soll.

Dazu muss man wissen: Das Thema "Instandhaltung", also vorbeugende Arbeiten wie die Wartung eines Aufzugs, ebenso wie "Instandsetzung" - damit sind Schadenbeseitigungen etwa beim Austausch einer defekten Heizung gemeint - sind immer allein Sache des Vermieters. Wenn er Geld ins Mietshaus steckt, um wie vom Gesetz vorgeschrieben den Hauswert zu erhalten, dann zahlt er allein für diese Aufträge. Solche Arbeiten werden als mit der Miete abgegolten betrachtet.

Das Amtsgericht hatte der Klage der Vermieterin auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung stattgegeben, das Landgericht entschied genauso.

Der Bundesgerichtshof musste also endgültig entscheiden: Für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung muss der Vermieter erhaltene öffentliche Fördermittel nicht angeben, wenn diese gemäß Förderungsvertrag allein für Instandsetzungsmaßnahmen gewährt wurden - die der Vermieter allein bezahlen muss und die er auch nicht auf den Mieter umlegen darf. Die Angabepflicht des Vermieters solle sicherstellen, dass der Mieter prüfen kann, ob eine Mieterhöhung berechtigt ist und ob Fördermittel entsprechend angerechnet wurden.

"Laut Gesetz werden nur die Kosten für Modernisierungen, die durch öffentliche Fördermittel gedeckt wurden, bei der Berechnung der erhöhten Miete berücksichtigt, nicht aber die Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen", erläutert Heinz Helmut Müller, Direktor Immobilien der Berliner Sparkasse.