Preissteigerung

Eigene Wohnung wird immer teurer

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Dietmar Treiber

Stärker als beim Bauland sind 2010 die Preise der Eigentumswohnungen gestiegen. Um vier Prozent wurde Eigentum auf der Etage teurer, ergaben Berechnungen der Berliner Morgenpost in der öffentlich zugänglichen Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses für Grundstückswerte.

Aus dieser einzigen Sammlung aller realen Berliner Kaufabschlüsse ergibt sich für 2010 ein Durchschnitts-Quadratmeterpreis von 1512 Euro.

Diese Zahlen reihen sich ein in die positiven Preistrends von 2009 (plus 5,6 Prozent) und 2008 (plus 2,6 Prozent). Wer im Jahr 2004 zum damals geringsten Quadratmeterpreis von 1075 Euro eine Wohnung gekauft hat, der kann sich binnen sechs Jahren schon über rund 40 Prozent Preissteigerung freuen.

Während Eigenheime derzeit ihr Image als "grünes Wohnen in Stadtrandnähe" bestätigen, hat die Eigentumswohnung ihren festen Platz als "Wohneigentum für Städter und Großstädter". Die höchsten Quadratmeterpreise von 2010 wurden in den Teilen Berlins erzielt, deren Bezirksgrenzen keinen Kontakt mit der Stadtgrenze haben: Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg und Charlottenburg-Wilmersdorf.

Als einziger Ausreißer aus diesem Stadtgrenzen-Schema steht Pankow ganz oben bei den Kaufpreisen - aber eigentlich doch nicht, denn Pankows hoher Eigentumswohnungspreise werden fast allein im city-nahen Prenzlauer Berg geschrieben. Kaiserzeit-Wohnanlagen, deren Bauzeit 100 Jahre zurückliegt, machen den Durchschnitt von 2047 Euro aus - 120 bis 140 Jahre altes Wohneigentum kostet sogar fast 2400 Euro. Was im Jahresvergleich aber auch auffällt: Über 2000 Euro/qm wird die preisliche Luft dünner, plus 0,7 Prozent in 2010 zeigen, dass "nach oben" derzeit dort nicht mehr viel geht.

Boom-Zahlen in Mitte

Das sieht im Bezirk Mitte derzeit noch etwas anders aus: Mit der 2010er-Zahl von 1918 Euro/qm sind Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr dort um fast zehn Prozent teurer geworden. Und das ist ein Trend, der sich hier durch alle Baujahresgruppen zieht. Das heißt: Ob ein 50 Jahre altes Ex-Mietshaus in Moabit, ein Kaiserzeit-Altbau in Wedding oder Neubauten im namensgebenden Stadtteil Mitte - überall steigen die Preise. Wohnungen in modernen Häusern, die ganz neu oder noch keine 20 Jahre alt sind, haben wir erstmals seit zehn Jahren wieder mit einem Durchschnittspreis über der 3000-Euro-Grenze feststellen können.

Dagegen gilt für Friedrichshain-Kreuzberg mit seinen 1803 Euro/qm, dass der Durchschnittspreis trotz aller angesagten Kiezgebiete 2010 um 2,5 Prozent leicht herunter ging. Ältere Haus-Semester kosten bis zu 100 Euro/qm mehr.

Charlottenburg-Wilmersdorf ist der Bezirk im Westen, der traditionell als bürgerliche Heimat der Eigentumswohnung gilt. Hier entwickelten sich die Preise mit plus 2,0 Prozent auf jetzt 1671 Euro/qm solide weiter. Neuere Eigentumswohnungen können über 3000 Euro/qm kosten, während die besonders beliebten Kaiserzeit-Wohnungen mit - je nach Baujahr- mit 1674 bis 1833 Euro/qm ein wenig preiswerter sind als die Konkurrenz rund um den Prenzelberger Kollwitzplatz.

Etwas verwundern dürfte manchen Beobachter, dass beim absoluten Preis Lichtenberg mit 1540 Euro/qm und mit einem Preisplus von 6,0 Prozent im Jahr 2010 wieder recht weit vorne rangiert. Aber das liegt auch daran, dass relativ wenige Eigentumswohnungen hier den Eigentümer wechseln. Und da lassen ein paar mehr verkaufte teure Neubauten und ein fehlender Mittelbau - in der DDR-Zeit wurde außer Plattenbauten kein Mehrfamilienhaus-Bau betrieben - die Statistik schief wirken.

Treptow-Köpenick hingegen verdient sich immer mehr seinen Platz im oberen Mittelfeld: Jetzt sind es 1416 Euro/qm, ein Plus von 18,9 Prozent gegenüber 2009. Hier sind Wohnungs-Neubauten erschwinglich, und viele Wasserlagen oder die Nähe zu modernen Arbeitsplätzen locken immer mehr Bewerber und Käufer, die dafür dann auch mehr zahlen.

In Steglitz-Zehlendorf läge der Durchschnitt deutlich höher als 1345 Euro/qm - wenn nicht eine große Zahl von Eigentumswohnungs-Verkäufen die Baujahre 1930 bis 1970 beträfe. Solche Mehrfamilienhaus-Blöcke werden oft für preiswerte 1050 bis 1150 Euro/qm weitergegeben.

Gibt der Südosten mit Treptow den Preistrend-Sieger, so ist Reinickendorf mit plus 10,2 Prozent auf jetzt 1063 Euro/qm auch für viele neue Eigentumswohnungs-Interessenten eine zweitbesten Alternative zur teureren City geworden. Ob das Eigentumswohnungs-Haus nun 30 oder 100 Jahre alt ist, scheint im Nordwesten kaum eine Rolle zu spielen - in keinem Berliner Bezirk liegen die Preise für Etageneigentum unterschiedlichster Haus-Baujahre so eng beisammen.

Auch in Bezirken mit weniger gutem Ruf wie Neukölln scheint es deutlich bergauf zu gehen. Seit drei Jahren legen hier die Preise für den ETW-Quadratmeter zu, 2010 um 7,1 Prozent auf 903 Euro.

Diese Aussage gilt auch für den westlichen Stadtrand: Spandau legte im vorigen Jahr um 5,4 Prozent auf 895 Euro/qm zu. Marzahn-Hellersdorf tat dies sogar um 8,3 Prozent auf jetzt 681 Euro pro Wohnquadratmeter, doch wegen der weiterhin dünnen Datenbasis sollte man diese Zahl nicht besonders ernst nehmen: In diesem Bezirk werden nur wenige Eigentumsanlagen gebaut und dann auch nur wenige verkauft.