Recht

Was im Mietvertrag tabu ist

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Philipp Laage

Ein Mietvertrag soll alle Angelegenheiten zwischen Mieter und Vermieter regeln. Was in so einem Vertrag stehen darf, unterliegt im Prinzip engen gesetzlichen Vorschriften. Trotzdem entbrennt wegen einzelner Klauseln immer wieder Streit.

Vor allem der Vermieter ist gut beraten, einen wasserdichten Mietvertrag vorzulegen. Denn sobald eine Vertragsklausel den Mieter unangemessen benachteiligt oder gegen zwingende Rechtsvorschriften verstößt, sei sie unwirksam, erklärt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (Berlin) - und der Streit werde vor Gericht dann schnell zugunsten des Mieters entschieden. "Das gilt auch dann, wenn beide Parteien ihre Unterschrift unter den Vertrag setzen."

Ein häufiger Streitpunkt sei beispielsweise die Tierhaltung. Hunde könne der Vermieter per Vertrag ausschließen, Kleintiere wie Hamster dürften aber immer in der Wohnung gehalten werden. Ob eine Klausel unwirksam ist, werde je nach Einzelfall entschieden, sagt der Rechtsanwalt Thomas Hannemann aus Karlsruhe: "Hier kommt es zu einer Interessensabwägung."

Jede Klausel einzeln geprüft

So könne etwa das Musizieren in der Wohnung nicht ganz im Vertrag verboten werden. Es sei aber möglich, das Spielen eines bestimmten Instruments zeitlich zu begrenzen und vorzugeben, dass die Ruhezeiten eingehalten werden müssen. Ein anderes Beispiel ist der Kinderwagen, der laut Vertragsklausel nicht im Hausflur stehen darf. "Auch das ist problematisch, wenn kein geeigneter Abstellraum zur Verfügung steht und die Fluchtwege nicht versperrt werden."

Grundsätzlich werde aus rechtlicher Sicht erst einmal jede Klausel für sich geprüft, erklärt Hannemann. "Im zweiten Schritt wird sie aber auch im Zusammenhang mit den anderen Vertragsklauseln begutachtet." Eine Klausel mache allerdings nicht den ganzen Mietvertrag unwirksam. An ihrer Stelle gelte die entsprechende gesetzliche Regelung.

Die einzelnen Klauseln sind entweder in einen Formularmietvertrag eingebettet, oder es handelt sich um Individualklauseln. Die Vertragsklauseln in einem Formularmietvertrag seien allgemeine Geschäftsbedingungen, die der Vermieter einseitig vorgibt, sagt Ropertz.

Bei "Individualklauseln" sollten Mieter und Vermieter die einzelnen Vertragsregeln diskutiert haben, sie halten dann das Ergebnis schriftlich im Mietvertrag fest. Reine Theorie ist das: "In der Praxis kommen Individualklauseln aber so gut wie nicht vor", sagt Kai Warnecke von der Eigentümergemeinschaft Haus und Grund (Berlin). "Es sind meist Standardklauseln, über die es Streit gibt."

Diese Standardklauseln betreffen zum Beispiel Reparaturen. Der Vermieter sei zunächst grundsätzlich verpflichtet, für alle Reparaturen in der Wohnung aufzukommen, sagt Ropertz. Eine Ausnahme sei möglich bei kleinen Reparaturen an Gegenständen, die dem unmittelbaren und direkten Zugriff des Mieters unterliegen. "Ein tropfender Wasserhahn wäre so ein Fall, nicht aber eine defekte Leitung."

Auch das Thema Schönheitsreparaturen erhitzt regelmäßig die Gemüter von Mietern und Vermietern. Dazu gebe es viele Urteile des BGH, sagt Warnecke.

Grundsätzlich sei der Vermieter erst einmal in der Defensive, sagt Warnecke. Einzelne Klauseln, die ausdrückliche Rechte des Vermieters formulieren, gebe es in der Form nicht. "Ich würde Vermieter und Mieter zu einem vorgefertigten Mietvertrag raten, der aktuell sein sollte." Die Rechtsprechung ändere sich häufig - so könne ein Vertrag, den der Vermieter vor einem halben Jahr besorgt hat, schon unwirksame Klauseln enthalten. Ganz wichtig sei es dann, die einzelnen Klauseln nicht abzuändern. "Ansonsten sind sie unwirksam und der Vermieter hat in Bezug auf diese Klausel nichts mehr zu sagen."

Mehr Sicherheit als erlaubt

Vermieter haben häufig Angst davor, dass ihre Mieter zahlungsunfähig werden könnten. Mit Sicherheiten wie Kaution und Bürgschaft versuchen sie für den Ernstfall vorzubeugen. Doch dabei gilt es nach Auskunft des Bundesverbandes der Landesbausparkassen, gewisse Grenzen einzuhalten. Nicht jede beliebige Höhe an Schutzleistungen ist erlaubt, entschied das Oberlandesgericht Bamberg (Az. 6 U 75/05)

In dem Fall hatte ein Immobilienbesitzer drei Monats-Kaltmieten als Kaution verlangt, als er seine Wohnung an eine Frau vermietete - aber er wollte zusätzlich noch einen Bürgen, den die Frau ihm auch stellte.

Prompt kam es später so, wie der Eigentümer anfangs befürchtet hatte: Die Mieterin zahlte nicht mehr, zog aus und hinterließ eine ziemlich heruntergekommene Wohnung. Mietschulden und Renovierungskosten betrugen mehr als 10 000 Euro, deutlich mehr als die 1200 Euro Kaution, die der Vermieter aufbewahrte. Den Rest zu zahlen, verlangte er nun vom Bürgen, der sich aber weigerte.

Zu Recht, hieß es im Urteil: Der Bürge musste nichts bezahlen, denn bei den Sicherheiten im Mietvertrag hatte der Vermieter nach Ansicht der Richter eindeutig übertrieben. Zwar sei es durchaus erlaubt, mehrere verschiedene Absicherungen zu vereinbaren, doch dürften diese zusammen nicht den Betrag dreier Kaltmieten überschreiten.

( mit: tr )