Umkehrhypothek

Mein Haus, die Geldmaschine

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Richard Haimann

Mit einem eigenen Heim scheinen viele Senioren über die perfekte Altersvorsorge zu verfügen. Das Hypothekendarlehen ist abgetragen; sie müssen keine Miete zahlen. Doch weil sie ihr gesamtes Geld in das Haus gesteckt haben, sind neben der kargen Rente keine finanziellen Reserven vorhanden, um den Ruhestand wirklich genießen zu können.

Nun bieten die Caritas und die Investitionsbank Schleswig-Holstein älteren Grundeigentümern die Möglichkeit, ihr monatliches Einkommen durch eine Beleihung oder Stiftung des eigenen Hauses etwas aufzubessern.

Die Idee ist nicht neu: Unter Schlagworten wie Rückwärtshypothek, Umkehrdarlehen, Immobilienrente hatten Banken und Versicherungen in den vergangenen Jahrzehnten immer wieder Produkte geschaffen, mit denen Senioren ihre Immobilie mit Darlehen belasten konnten, um eine monatliche Zusatzrente zu erhalten. Bislang scheiterten alle Konzepte jedoch an der Nachfrage. Denn frühere Rentnergenerationen wollten das hart erarbeitete eigene Heim nicht belastet mit hohen Krediten an Kinder oder Enkel vermachen - oder es nach ihrem Tod der Bank überlassen.

Inzwischen ist jedoch eine neue Generation im Ruhestand angekommen, die sich eher für solche Konzepte erwärmen kann. "Wir haben bereits zwölf Verträge für unsere erst vor ein paar Monaten an den Markt gebrachte Immorente abgeschlossen", sagt Torsten Fragel (Investitionsbank Schleswig-Holstein): "Wir erhalten täglich so viele Interessenten-Anrufe, dass wir erwägen, unsere Hausstifter-Rente bundesweit anzubieten", sagt Chris Starke, Vorstand der Caritas-Gemeinschaftsstiftung Krefeld, die so ein Modell regional anbietet.

Die von der Förderbank Schleswig-Holstein angebotene Immorente gilt als Pilotprojekt. Förderbanken aus anderen Bundesländern wollen die Erfahrungen der Nordlichter für eigene Rückwärtshypotheken nutzen.

Bei der Immorente bleibt das Haus im Besitz der Eigentümer. "Sie erhalten als zins- und tilgungsfreies Darlehen eine monatliche Rente bis zum Ende ihrer statistischen Lebenserwartung", erläutert Investitionsbank-Sprecher Fragel. Leben die Eigentümer länger, wird die Rentenzahlung eingestellt. In den fünf Folgejahren müssen die Besitzer auch keinen Zins oder Tilgung zahlen. Danach kann der Kredit in ein tilgungsfreies Darlehen bis zum 110. Lebensjahr umgewandelt werden. "In dieser Zeit müssten nur die Zinsen gezahlt werden", erläutert Fragel.

300 Euro Extra-Rente

Bei den zwölf bisher abgeschlossenen Verträgen betrage die monatliche Zusatzrente im Schnitt 300 Euro. Entscheidend für die Höhe seien die Prognosen über die Wertentwicklung der Immobilie und die statistische Lebenserwartung der Eigentümer. "75-Jährige erhalten deshalb eine höhere Rente als 65-Jährige", erklärt Fragel. Auch falle die Wertprognose für ein Haus im Speckgürtel von Hamburg höher aus als für ein Eigenheim im dünn besiedelten Nordfriesland, was sich auch in der Höhe der monatlichen Zusatzrente niederschlage.

Insgesamt werde die Rente so berechnet, dass der gesamte Darlehensbetrag inklusive Zinsen am Ende durch den voraussichtlichen Marktwert der Immobilie gedeckt ist, sagt Fragel: "Die Erben können entscheiden, ob sie den Kredit tilgen und das Haus übernehmen oder es der Investitionsbank überlassen."

Bei der Hausstifter-Rente der Caritas übertragen die Eigentümer ihre Immobilie an die Caritas-Gemeinschaftsstiftung Krefeld. "Im Gegenzug erhalten sie eine monatliche Rente und ein lebenslanges Wohnrecht", erläutert Starke. Nach Tod oder Auszug der Stifter in ein Pflegeheim will die Caritas die Häuser entweder vermieten oder verkaufen. Wie bei der Immorente der Schleswig-Holsteiner hängt auch beim Caritas-Modell die Höhe der Rente vom Alter der Eigentümer und der Marktpreis-Prognose fürs Haus ab. Hinzu kommt eine weitere Komponente: "Die Stifter können wählen, wie lange sie die Hausstifter-Rente erhalten wollen." Zudem nehme die Caritas-Stiftung keinen Risikoabschlag von 30 Prozent auf die statistische Lebenserwartung vor. Starke: "Deshalb bieten wir eine deutliche höhere Zusatzrente, als es Banken getan haben."

Wie hoch die Rente ausfallen kann? "Für ein schuldenfreies Haus mit 300 000 Euro Marktwert und 12 000 Euro Modernisierungsaufwand erhält ein 75-Jähriger bei einem zehnjährigen Zahlungsplan 700 Euro Monatsrente." Werde die Rentenbezugszeit auf 14 Jahre ausgedehnt, betrage die Rente 538 Euro. Auf einem ähnlichen Prinzip basiert die bundesweit angebotene Zustifterrente der Stiftung Liebenau in Meckenbeuren.

Enorme Nachfrage

Auch die Caritas-Stiftung Krefeld will ihr Modell bald in ganz Deutschland anbieten. Die Nachfrage sei enorm. Neben älteren Paaren, deren Kinder bereits selbst gebaut haben, seien vor allem ehemals Selbstständige im Rentenalter interessiert. Starke: "Viele von ihnen haben nur eine kleine Rente und sind deshalb dringend auf eine zusätzliche Einnahmequelle angewiesen."

Internet-Adressen:

www.caritas-krefeld.de

www.ib-sh.de/immorente/

www.stiftung-liebenau.de