Immobilien-Telefon

Wohn-Riester ohne Wohn-Riester

Thema: Wohn-Riester und Bausparen

Im eigenen Haus noch mit 85 Jahren wohnen - dazu zwingen einen die bisherige "Wohn-Riester"-Steuerregeln. Aber Gudrun Gaebel, zertifizierte Vorsorge-Spezialistin, Finanzierungs- und Bausparfachfrau, nennt am "Immobilien-Telefon" einen ganz legalen Trick, wie man zu einem Kredit kommt - ohne die unbeliebten Zwänge der Riester-Regeln:

Ich habe derzeit ein Hypothekendarlehen und würde gern die Wohn-Riester-Förderung nutzen. Könnte ich jetzt einen riesterfähigen Bausparvertrag abschließen, den ich vielleicht zehn Jahre lang bespare - um damit Teile meines Darlehens abzuzahlen?

Meine wichtigste Frage dazu: Wann haben Sie das Haus oder die Wohnung gekauft?

Selbst gebaut, 2009 eingezogen.

Gut, damit erfüllt das Haus die Riester-Bedingungen. Entscheidender Stichtag für Kauf oder Fertigstellung ist der 1. Januar 2008. Weiter ist nötig, dass Sie die Immobilie selbst bewohnen.

Kein Problem. Ich habe höchstens kritische Gedanken daran, dass ich das Haus später mal bis zum 85. Lebensjahr bewohnen soll, damit die Förderung erhalten bleibt, wie ich gelesen habe.

Sicher ist dies eine Frage, die sich schon so mancher beim Wohn-Riester gestellt hat. Aber dafür hätte ich eine Alternative für Sie zur Hand:

Sie könnten einen Wohn-Riester-Bausparvertrag abschließen, ihn besparen und damit auch die staatliche Förderung in Anspruch nehmen. Wenn Sie dann zum Beispiel in zehn Jahren Ihr Hypothekendarlehen mit diesem Bausparvertrag teilweise ablösen möchten, dann rufen Sie einfach nur das zinsgünstige Bauspardarlehen ab - und lassen Sie Ihr Guthaben samt der staatlichen Riester-Förderung einfach stehen. So kommen Sie um alle Wohn-Riester-Kreditbedingungen herum.

Das habe ich noch nicht ganz verstanden.

Dann also etwas konkreter: Sie zahlen Jahr für Jahr den passenden Riester-Eigenbeitrag ein, vier Prozent vom Bruttoeinkommen des Vorjahres abzüglich der Förderzulage. Nehmen wir an, es ist der Maximalbetrag von 2100 Euro, abzüglich 154 Euro Zulage, für Sie also 1946 Euro.

Diese 2100 Euro werden pro Jahr als Bausparguthaben angespart und ergeben samt einer Guthabenverzinsung nach zehn Jahren beispielsweise 22 000 Euro. Genauer will ich hier nicht rechnen, weil es verschiedene Verzinsungen je nach Tarif und je nach Bausparkasse gibt, und auch die Abschluss- und eine Kontoführungsgebühr rechne ich der Einfachheit halber nicht mit.

Normalerweise würden Sie dann die 22 000 Euro plus beispielsweise 33 000 Euro Bausparkredit bekommen. Doch dann aber würden die ganz normalen Wohn-Riester-Kriterien für Sie gelten, mit Steuerpflicht bis zum 85. Lebensjahr.

Die Alternative würde nun so aussehen, dass Sie sich nur den Bausparkredit zu 1,0 bis 2,5 Prozent Kreditzinsen auszahlen lassen. Damit tilgen Sie dann einen Teil des Hypothekenkredits.

Der passende Auszahl-Zeitpunkt würde natürlich vorher genau ausgerechnet: Der Bausparkredit sollte genau dann zugeteilt werden, wenn die nächste Hypozins-Festschreibung endet.

Aber was wird dann mit den Riester-Zulagen? Das Geld hätte ich dann ja vollkommen sinnlos zusammengetragen.

Nein, denn damit haben Sie sich erstens den günstigen Bausparkredit verdient. Und zweitens lassen Sie dieses Riester-Guthaben weiter stehen und sparen weiter, um nach den zehn Jahren weiteres Riester-Kapital und weitere Zulagen zu erhalten. Das Geld bleibt dann in Ihrem Topf bis zur Rente - und Sie müssen nicht ab Rentenbeginn 20 Jahre lang weiter Ihre Immobilie bewohnen und selbst nutzen.

Aber was wird dann aus dem Angesparten?

Das Guthaben auf dem Riester-Konto lassen Sie sich mit 65 oder auch 67 Jahren als Riester-Rente auszahlen. Dies ist auch für Bausparkassen ein ganz normales Verfahren, wie es für Rentenversicherungsanbieter oder einen Riester-Banksparvertrag gilt. Wobei 30 Prozent des Kapitals dann auch auf einen Schlag ausbezahlt werden können - versteuern müssten Sie diese 30 Prozent dann aber auch sofort.

Verstehe ich das richtig, dass ich das Modell auch mehrmals praktizieren kann? Also: Ersten Riester-Bausparvertrag abschließen, einzahlen und Zulagen kassieren, nach zehn Jahren Bausparkredit zur Kredit-Ablösung nutzen. Danach einen zweiten Riester-Bausparvertrag mit Zulagen und Eigenleistung besparen und nach wieder zehn oder 15 Jahren mit dem zweiten Bausparkredit wieder etwas vom Hypo-Darlehen zurückzahlen?

Ja, das geht. Sie dürfen übrigens jedwede Zahl von Riester-Verträgen gleichzeitig nebeneinander haben. Zulagen kassieren aber darf man immer nur in zwei Verträgen gleichzeitig, natürlich bei den üblichen Grenzen für den Mindesteigenbetrag.

Noch eine Frage zu dem Datum, das Sie am Anfang genannt hatten: Wenn man Immobilien nur ab Kaufdatum 1. Januar 2008 mit Riester-Förderung entschulden kann, dann müsste Ihr Modell mit "Riester-Bauspar-Rente" plus einem ungeförderten Bausparkredit doch auch bei meinem Nachbarn funktionieren. Der hat Hypothekenkredite für sein Haus mit Baujahr 1995, aber Kaufdatum 2009 laufen - und könnte dann doch sicher auch mit dem Wohn-Riester-Bausparvertrag zu einem ungeförderten Kredit kommen?

Genau so ist es.

"Das Guthaben auf dem Riester-Konto lassen Sie sich mit 65 oder 67 Jahren als Riester-Rente auszahlen"

Gudrun Gaebel, Wüstenrot-Expertin für den Verband der Privaten Bausparkassen

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend