Recht

Eiskalte Wohnung, weniger Miete

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Zimmertemperaturen unter 15 Grad, Schimmel an den Wänden, zugige Fenster und Türen, Lärm vom Nachbarn oder von den Bauarbeitern im Hof. Manche Mieter leiden unter diesen Mängeln - nehmen sie aber hin, ohne sich dagegen zu wehren. Dabei könnten sie die Miete mindern.

100 Millionen Euro im Jahr verschenken Mieter nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes, weil sie Schimmelflecken, defekte Aufzüge oder morsche Fenster in ihren Wohnungen akzeptieren. Gleichzeitig dreht sich jede fünfte Rechtsberatung der Mietervereine um Wohnmängel und Schadensbeseitigung.

"Ein Mieter kann die Miete immer dann mindern, wenn die Wohnung einen Mangel hat", erklärt Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz (Berlin). Heizung, Warmwasserboiler oder Aufzug müssen einwandfrei funktionieren. Außerdem darf die Wohnung selbst keine Schäden aufweisen: Das Wasser darf nicht die Wände herunterlaufen, und in keiner Ecke darf sich Schimmel bilden. Auch lärmende Nachbarn können die Lebensqualität so beeinträchtigen, dass ein Mieter seine Zahlungen mindern kann. Denn laut Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Mängel verschuldet hat.

Dabei sollte es aber das oberste Ziel des Mieters sein, dass der Vermieter die Mängel abstellt. Sonst aber gilt: "Man muss nicht 100 Prozent Miete zahlen, wenn die Wohnung nicht 100-prozentig in Ordnung ist", erklärt Ropertz. Ein Mieter müsse sich seinen Vertrag mit einem Vermieter wie eine Waage vorstellen. Beim Vertragsabschluss befinden sich beide Waagschalen im Gleichgewicht. Wenn sich während der Mietdauer neue Mängel herausstellen, entstehe ein Ungleichgewicht. Um dieses zu beheben, müssten die Mängel beseitigt und zuvor gegebenenfalls die Zahlungen gemindert werden.

Minderung selbst berechnen

Dabei kann der Mieter die Miete eigenständig mindern. Grundlage ist die Bruttomiete, also die Miete inklusive Vorauszahlungen für kalte und warme Betriebskosten. Um die Miete reduzieren zu können, muss der Mangel allerdings erheblich sein. "Ein kleiner Wasserfleck von zwei Quadratzentimetern schränkt die Tauglichkeit der Mietsache nicht ein", sagt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz (Hannover).

Für die Mietminderungs-Höhe muss der Mieter abschätzen, wie groß das Problem wirklich ist. Wenn sich an der Wand nur ein Schimmelfleck in der Größe eines Fünf-Cent-Stücks befindet, ist der Schaden eher klein. Wenn aber die Küchenwand wegen der eindringenden Feuchtigkeit schon schwarz ist, können Mieter 20 Prozent der Miete abziehen, urteilte das Landgericht Hannover (Az. 11 S188/78).

Auch ist es schlimmer, wenn die Heizung im Winter ausfällt. Dann kann die Miete um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Hamburg 1975 (Az. 7 O 80/74). Im Sommer ist dieser Mangel natürlich keinen Cent wert.

Selbst eine extrem raue Badewanne ist ein - kleiner - Mangel. Das Landgericht Stuttgart (Az. 13 S 347/68) entschied, dass drei Prozent Minderung dann in Ordnung gehen. Gleiches gilt, wenn die Klingel defekt ist, urteilte das Landgericht Berlin (Az. 62 S 90/06). Wenn die mitgemietete Einbauküche beim Einzug fehlt, kann um 100 Prozent gemindert werden, entschied das Landgericht Itzehoe (Az. 1 S397/96).

Bevor der Mieter seine Zahlungen reduziert, muss er den Vermieter informieren. "Erst dann hat er Rechte", sagt Ropertz. Zudem haftet der Mieter, wenn er ihn dem Vermieter nicht meldet und der Schaden schlimmer wird. Am besten sollte man einen Brief aufsetzen und eine angemessene Frist setzen. Fürs defekte Dach könne man sechs Wochen Reparaturzeit geben, bei einem Heizungsausfall im Winter nur ein bis zwei Tage.

Wer sich auf einen Mangel beruft, muss diesen auch beweisen. Ropertz empfiehlt, Schäden wie Schimmelflecken zu fotografieren. Bei strittigen Mängeln wie Lärmbelästigung sollten Mieter Zeugen hinzuziehen und ein Lärmprotokoll anfertigen, mit Datum, Uhrzeit und Art der Störung.

Meist sei unstrittig, dass es ein Problem gibt. "Entweder ist das Dach nun undicht oder nicht", sagt Ropertz. Damit ist meist auch die Pflicht klar, den Schaden zu beheben. Aber: Nur im Extremfall kann der Mieter selbst den Handwerker beauftragen und die Kosten mit Mietzahlungen verrechnen. Dabei ist Vorsicht geboten. Denn der Vermieter kann In einem solchen Fall oft argumentieren, er hätte die Reparatur billiger bekommen können.