Gerichtsurteile

So kürzt man die Miete richtig

Wenn der Mieter sich über einen Mangel seiner Wohnung ärgert, sollte ein Vermieter diesen Fehler abstellen - damit er ihn als Mieter nicht verliert. Wenn der Vermieter aber nicht glaubt, dass sei Gegenüber kündigen würde, könnte er solche Reparaturarbeiten unterlassen.

Doch genau für den Fall hat der Gesetzgeber dem Mieter eine starkes Druckmittel an die Hand gegeben - die Mietminderung. Trotzdem scheint die Sachlage oft nicht so klar zu sein, dass sie jeden Prozess vor dem Zivilgericht vermeiden hilft. Dazu ein paar Urteile:

Eine Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn ein Wohnungsmangel in den Verantwortungsbereich des Mieters fällt. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 113/10) hervor.

In dem Fall unterbrach der Energieversorger die Stromlieferung, weil der Mieter seine Rechnung nicht bezahlte. Der Mieter dachte nun so: Wenn es in der Wohnung keine Stromversorgung gibt, so ist das doch ein Mangel der Wohnung - und prompt minderte er seine Miete. Der Vermieter reagierte erst mit einer Abmahnung und bald darauf mit der Kündigung des Mietverhältnisses. Der BGH entschied, dass diese Kündigung rechtmäßig war und der Mieter zudem die ausstehende Miete zahlen muss - ungekürzt. Denn wer selbst einen Mangel erzeugt, kann daraus nicht noch per Mietminderung Geld für sich beanspruchen.

Lärmendes Garagentor

Wenn jemand eine Wohnung unter bestimmten äußeren Bedingungen anmietet, dann hat er später mit Beschwerden dagegen relativ wenige Chancen. Anders sieht es aus, wenn sich Einflussfaktoren wie Lärm, Licht und Gerüche plötzlich ändern. Die Landesbausparkassen berichten von einem Prozess vor dem Landgericht Hamburg (Az. 333 S 65/08), in dem Hausbewohner wegen gestiegener Lärmbelastung eine Mietminderung erwirkten.

Die Wohnung lag unmittelbar über der Tiefgaragen-Einfahrt des Anwesens. Immer dann, wenn sich das Tor öffnete oder schloss, konnte man laute Begleitgeräusche vernehmen. Noch lauter wurde es nach Auskunft der Betroffenen aber erst, als die Verwaltung den Antriebsmotor austauschen ließ. Die Mieter fühlten sich erheblich in ihrer Lebensqualität eingeschränkt und kämpften vor Gericht um eine Minderung der Miete.

Das Landgericht hielt monatliche Abzüge von 15 Prozent der Miete für angemessen. Ganz wesentlich stützten sich die Juristen auf das Gutachten eines Sachverständigen. Der hatte zwar keinen Vergleich der Motoren anstellen können, weil die alte Maschine bereits entsorgt war. Doch er erklärte, dass das Garagentor falsch eingebaut und eine deutlich leisere Konstruktion durchaus möglich sei. Deshalb sprachen die Richter den Mietern trotz eines schon beim Einzug vorhandenen Problems eine Entschädigung zu, denn eine weitere akustische Verschlechterung müsse niemand hinnehmen.

Zugige Fenster

Der Mieter einer Immobilie hat Anspruch darauf, dass gewisse Mindeststandards des Wohnens - Beheizbarkeit, Wetterfestigkeit, Abschließbarkeit - eingehalten werden. Ist das nicht der Fall, kann er nach einer Mitteilung an den Hauseigentümer seine Zahlungen kürzen. Wenn es sich allerdings um einen Altbau handelt, darf der Mieter nicht die modernste Ausstattung erwarten, entschied das Landgericht Karlsruhe (Az. 9 S 157/05). Deshalb müsse man zum Beispiel mit zugigen Fenstern leben.

Selbst wenn die Fenster gar nicht geöffnet waren, zog in dem Fall ein leichter Windhauch durch die Wohnung. Das störte die Mieter; sie forderten den Eigentümer auf, die Mindestvoraussetzungen modernen Wohnens zu erfüllen, also: die Fenster abzudichten. So lange das nicht der Fall sei, teilten die Mieter mit, würden sie ihre Miete kürzen. Der Vermieter allerdings beharrte darauf, die Kläger hätten doch bei Vertragsabschluss gewusst, worauf sie sich einlassen. Das Landgericht schloss sich der Ansicht des Eigentümers an: Die Wohnung sei zwar zugig, aber trotzdem nicht mangelhaft, denn man könne stets nur einen Standard erwarten, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer alter Wohnungen entspricht.

Keine Meldung, kein Mangel

"Fehler bei der Mietminderung können sich für Mieter bitter rächen", warnt der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten. Denn er kennt ein entsprechendes BGH-Urteil (Az. VIII ZR 330/09): "Ich rate allen Mietern, Rechtsrat einzuholen, bevor die Miete gekürzt wird."

In dem Fall hatten Mieter wegen großflächigen Schimmelbefalls in der Wohnung monatelang gar keine Miete mehr gezahlt - ohne den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Erst als der Vermieter fristlos kündigte, informierten sie ihn über die Probleme in der Wohnung. Der BGH entschied, dass sowohl die Mietminderung unzulässig war - wenn Mieter ihren Wohnungsgeber nicht darüber informieren, dass es einen Mangel gibt, dann kann der Vermieter ja auch gar nichts gegen den Mangel unternehmen. Erst nach dieser am besten schriftlich erfolgenden Meldung ist der Mieter berechtigt, eine Mietminderung geltend zu machen.