Neue Verbraucherkreditrichtlinie

Beim Immobiliendarlehen muss der Kunde aufpassen

Gut gemeint ist nicht immer auch gut gemacht. Europaweit transparente und kundenfreundliche Bedingungen für Kreditnehmer zu schaffen, war das Ziel der im Juni 2010 in Kraft getretenen Verbraucherkreditrichtlinie. Aber ausgerechnet bei den für viele Verbraucher wichtigen Immobiliendarlehen hat sich Brüssel einen bösen Schnitzer erlaubt.

Den müssen Bauherren und Käufer nun ausbaden - durch unnötige Komplikationen beim Vergleich von Hypothekenangeboten.

Bisher mussten die Geldhäuser den anfänglichen effektiven Jahreszins immer für die Dauer der vereinbarten Zinsbindung berechnen. Anhand des so ermittelten Wertes ließen sich verschiedene Angebote mit identischen Eckdaten vergleichen.

Damit ist es jetzt vorbei. Nun schreibt die Preisangabenverordnung den Banken vor, den Effektivzins für die voraussichtliche Gesamtlaufzeit des Darlehens zu ermitteln. Doch was der Kunde nach Jahren für seine Anschlussfinanzierung zahlen muss, weiß heute niemand.

Sehen die Kreditbedingungen vor, dass das Darlehen automatisch mit einem variablen Zins weiterläuft, wenn nach Ablauf der Zinsbindung keine neue Vereinbarung getroffen wird, dann können die Banken den Effektivzins fiktiv ermitteln. Als Anschlusszins kann dabei für die gesamte Restlaufzeit die aktuelle Kondition für variabel verzinste Baudarlehen angesetzt werden.

Dieser Zins liegt derzeit aber oft unter dem für langfristige Zinsbindungen. Die Folge: Der Effektivzins für die Gesamtfinanzierung fällt erheblich niedriger aus als nach der alten Rechenmethode. Er kann sogar deutlich unter dem ersten Sollzins des Darlehens liegen und hat daher mit der Realität nichts mehr zu tun.

Ein Beispiel: Der Sollzins für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen beträgt 3,25 Prozent, der anfängliche Effektivzins für die Zinsbindungszeit 3,3 Prozent im Jahr. Setzt die Bank für die restliche Laufzeit von 38 Jahren und zwei Monaten den jetzt aktuellen variablen Zins von nur 2,5 Prozent an, drückt das den Effektivzins der Gesamtfinanzierung auf 2,86 Prozent - obwohl real 3,25 Prozent Zinsen zu zahlen sind.

Drei Finanztipps

Um beim Finanzierungsvergleich nicht auf dem Holzweg zu landen, müssen Darlehenskunden bei den Angeboten dies beachten:

1. Fällt der im Angebot ausgewiesene Effektivzins niedriger aus als der Sollzins, sollten die Alarmglocken läuten. Für einen Kreditvergleich ist dieser Zins jedenfalls absolut ungeeignet.

2. Dann sollte der Kreditkandidat als Vergleichswert zusätzlich die Angabe des Effektivzinses fordern, der sich für die reine Dauer der vereinbarten Zinsbindung ergibt - bei gleicher Laufzeit, Anfangstilgung und Darlehenshöhe. Zur Orientierung: Dieser Effektivzins liegt in der Regel um 0,05 bis 0,1 Prozentpunkte über dem Sollzins.

3. Verweigert die Bank die Angabe dieses Vergleichszinses, verstößt das zwar nicht gegen gesetzliche Regeln. Mangels Transparenz könnte der Häuslebauer diesen Anbieter aber als Konsequenz aus der Liste seiner potenziellen Geldgeber streichen.