Urteil

Viel Streit um Kündigungen

Kündigungen sind vom Wortlaut her eindeutig: Mieter oder Vermieter sagen dem jeweiligen Gegenüber ein endgültiges Adieu - doch die Umstände solcher Kündigungen können manchmal wenig eindeutig sein. Und dann landen solche Fälle vor Gericht.

Um den für ihn wichtigsten Teil einer Mieterfamilie sorgte sich ein Vermieter - den Alleinverdiener der Familie. Zieht aber solch ein Geldgeber aus der Ehewohnung aus und erklärt, er werde künftig keine Miete mehr bezahlen, berechtigt dies allein den Vermieter grundsätzlich noch nicht zu einer fristlosen Kündigung. Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 64/09), und die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet von dem interessanten Fall.

Im Mai 2007 hatte der Vermieter ein Reihenhaus an ein Ehepaar vermietet. Dabei gab die Familie an, dass der Ehemann 2300 Euro Nettoeinkommen plus 500 Euro Kindergeld und 350 Euro Erziehungsgeld mitbringe. Ende 2007 trennte sich das Paar. Der Alleinverdiener zog aus und "kündigte" mit einem nur von ihm unterzeichneten Schreiben den Mietvertrag zum 31. März 2008. Prompt kündigte der Vermieter am 1. Februar der Familie fristlos, "hilfsweise fristgemäß".

Zur Begründung meinte er, mit dem Auszug des Alleinverdieners und dessen Erklärung, nur bis 31. März Miete zu zahlen, sei die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags entfallen. Er klagt auf Räumung - erfolglos.

Der BGH entschied: Beide Kündigungen seien unwirksam. Die Kündigung des Ehemannes sei schon deshalb unwirksam, da nach dem Mietvertrag auch die Ehefrau Mieterin war und deshalb die Kündigung nur von den Eheleuten gemeinsam hätte erklärt werden können.

Aber auch die Kündigung des Vermieters beendete das Mietverhältnis nicht: Weder der Auszug des Ehemannes aus der Wohnung noch eine Verschlechterung der finanziellen Lage noch seine Erklärung nur Mietzahlung könnten als "wichtiger Grund" für eine außerordentliche fristlose Kündigung angesehen werden. Ein "wichtiger Grund" wäre nach der Gesetzeslage dann gegeben, wenn dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden könne.

Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass bereits die Erklärung des Mieters, er werde künftig keine Miete mehr zahlen, die fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigen kann, erläutern die Berliner Anwaltsexperten. Dem Vermieter könne schließlich nicht zugemutet werden, das bereits angekündigte Ausbleiben weiterer Mietzahlungen abzuwarten, bis hohe Mietschulden eine Kündigung rechtfertigen.

Die Situation aber sei damit nicht vergleichbar. Nur der Ehemann habe die Kündigung ausgesprochen, während die Ehefrau am Mietvertrag festgehalten habe. Auch sei die Kündigung nicht wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" begründet, da weder die finanzielle Lage noch das dauerhafte Wohnen beider Beklagter zur Mietvertrags-Grundlage gemacht worden seien.

Strafanzeige wegen Betruges

Bei Auseinandersetzungen zwischen Mietern und Vermietern kommt es manchmal zu Beleidigungen. So erstattete nach Information der Landesbausparkassen ein Mieter gegen den Eigentümer der vermieteten Wohnung eine Strafanzeige wegen Betruges. Die dabei erhobenen heftigen Vorwürfe erwiesen sich als absolut haltlos, das Verfahren wurde von der Staatsanwaltschaft mangels hinreichenden Tatverdachts eingestellt.

Der Vermieter zog die mietrechtlichen Konsequenzen und kündigte dem Mieter fristlos. Nach einem solchen Verhalten seines Mieters wie dem Erstatten der Betrugs-Strafanzeige sei einem Vermieter das Festhalten und Fortsetzen des einmal geschlossenen Mietvertrages nicht mehr zuzumuten, entschied das Amtsgericht Gummersbach (Az. 10 C 172/09).

"Kalte" Wohnungsräumung

Nach einer Kündigung kommt es manchmal bis zum Äußersten, der Räumung einer Wohnung. Aber auch dafür gelten Regeln: Wenn ein Vermieter sich an diese Regeln nicht hält, haftet er verschuldensunabhängig dem Mieter gegenüber auf Schadenersatz. In dem Fall hatte der Hausbesitzer die Räumung der Wohnung eigenmächtig vorgenommen - ohne gerichtlichen Räumungstitel. Der Fall landete vor dem BGH (Az. VIII ZR 45/09), und Rechtsanwalt Mathias Münch von der Anwaltskanzlei Dittert, Südhoff & Partner arbeitete das Geschehen für den Ring Deutscher Makler (RDM) auf.

Vor der Räumung einer Mietwohnung muss der Vermieter immer einen gerichtlichen "Titel" - ein Urteil - erwirken. Das gilt selbst dann, wenn ein gekündigter Mieter "abgetaucht" sein sollte und sein gegenwärtiger Aufenthaltsort unbekannt ist. Auch dann könne eine Räumungsklage gegen den Mieter "öffentlich zugestellt" und ein Versäumnisurteil erwirkt werden.

Wenn aber wie in diesem Fall der Vermieter eigenmächtig handelt, steckt er in der Schadenersatzpflicht; vor allem bezüglich aller aus der Wohnung beim Räumen entsorgten oder beschädigten Gegenstände des Mieters. Die Richter des BGH urteilten dabei, dass den Vermieter eine wichtige Obhutspflicht für die in der Mietwohnung befindlichen Gegenstände trifft.

Zu der Obhutspflicht gehöre es, alle vorgefundenen Gegenstände in ein Bestandsverzeichnis aufzunehmen und darin den Wert der Gegenstände festzuhalten. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, trifft ihn im Prozess die ganze Beweislast: Nicht der Mieter muss beweisen, welche Gegenstände abhanden gekommen sind und welchen Wert diese Gegenstände hatten - sondern der Vermieter muss erstens die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände entsorgt oder beschädigt wurden. Und zweitens muss er beweisen, dass die Gegenstände einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet.