Finanzierung

So funktioniert ein Kombikredit mit Riester

In Deutschland finden Immobilieninteressierte günstige Bedingungen für den Erwerb eigener vier Wände vor. Nach aktuellen Berechnungen der Landesbausparkassen mussten Familien mit einem Kind für eine typische Finanzierung im Herbst 2010 nur noch 13 Prozent ihres durchschnittlichen Einkommens aufwenden - nach 38 Prozent im Jahre 1994 und immerhin 21 Prozent vor acht Jahren.

Zu dieser Entwicklung haben die staatliche Förderung und neue Finanzierungsmodelle beigetragen - auch der Kombinationskredit aus Riester und Bausparen.

"Seit gut zwei Jahren im Gesetz, rückt endlich die tatsächliche Tragweite der Wohn-Riester-Förderung in das Bewusstsein potenzieller Käufer", meint Hartwig Hamm, Verbandsdirektor des LBS-Bundesverbandes. Dass ein Bausparkassen-Direktor von einer bestimmten Baufinanzierungsform viel hält, ist wenig überraschend. Doch Verbraucherschützer sehen das genauso: "So billig kamen Immobilienkäufer in Deutschland noch nie an einen zinssicheren Kredit", heißt es bei der Stiftung Warentest.

Langfristig niedrige Zinsen

Bauherren und Wohnungskäufer könnten zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen, indem sie ihr Eigenheim per Riester-Darlehen finanzieren. Sie könnten sich neben der Riester-Förderung nämlich auch die aktuell niedrigen Zinsen langfristig sichern. Außerdem ließen sich durch die staatlichen Zulagen und Steuervorteile viele Tausend Euro sparen. Die Riester-Kredite der Bausparkassen, die aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag bestehen, seien daher "erste Wahl", meinen die Warentester.

Kombikredite sind Finanzierungsangebote der Bausparkassen, die einen Bausparvertrag mit einem tilgungsfreien Vorausdarlehen verbinden. "Das Prinzip ist einfach", erklärt Marcus Weismantel, Finanzexperte bei der Bausparkasse Schwäbisch Hall: "Wer 50 000 Euro benötigt, schließt einen Bausparvertrag über eben jene 50 000 Euro ab, den er dann ganz normal bespart. Gleichzeitig erhalten Bauherren die 50 000 Euro als tilgungsfreies Vorausdarlehen ausgezahlt."

Dafür fallen anfangs ausschließlich die Zinsen an. "Ist der Bausparvertrag später ausreichend bespart und zuteilungsreif, wird damit das Vorausdarlehen abgelöst", sagt Weismantel. "Der Eigenheimbesitzer zahlt dann nur noch die Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen."

Dass die Kombination aus zwei Verträgen attraktiv ist, zeigt eine Untersuchung der Stiftung Warentest: Demnach sind Riester-Kombikredite günstiger als Annuitätendarlehen. Zudem können sie ohne Extrakosten nachrangig im Grundbuch abgesichert werden. "Die monatlichen Raten und Zinsen sind für bis zu 25 Jahre sicher", erläutert Weismantel. Auf Kosten der Flexibilität gehe diese Planungssicherheit jedoch nicht. "Im Gegenteil: Sondertilgungen auf das Bauspardarlehen sind in beliebiger Höhe kostenlos möglich."

Während das gesamte Darlehen in 15 bis 25 Jahren endgültig abgezahlt ist, bleibt die Riester-Förderung beim Finanzamt als Merkposten bestehen - die "nachgelagerte Besteuerung" muss man in seiner Rechnung einbeziehen. Die Förderung muss mit Renteneintritt versteuert werden; schließlich handelt es sich bei den Riester-Angeboten immer um eine Form staatsgeförderter und deshalb steuerlich relevanter privater Altersvorsorge.

Rein buchhalterisch wird der gesamte Förderbetrag beim Wohn-Riester ab der Darlehensauszahlung auf einem sogenannten Wohnförderkonto angesammelt und jährlich mit zwei Prozent verzinst - und ab Rentenbeginn dann versteuert.

Die Tarife der Bausparkassen überraschen positiv nach Ansicht von Max Herbst (FMH-Finanzberatung) "angesichts der Regulierungswut des Gesetzgebers, die aus dem Wohn-Riester ein kleines Regelmonster gemacht hat". Das Sparen mit Riester-Bausparverträgen sei daher für künftige Bauherren und Eigenheimkäufer ein sinnvoller Schritt auf dem Weg zum Hausbesitz, meint der Frankfurter Finanzexperte: "Per Riester-Förderung erhalten die Familien sozusagen ein zinsloses Bauspardarlehen."

Niedrige Tilgung

Herbst rät daher allen bauwilligen Förderberechtigten, Wohn-Riester zu nutzen. Zum einen würden sie so kontinuierlich Geld ansparen. Zum anderen ergebe sich durch die langsame Ansparung bei den meisten Tarifen eine relativ niedrige Tilgung. Weiterer Vorteil: Der Riester-Vertrag kann als Sparplan inklusive der Förderung weiter genutzt werden, wenn man dann später doch nicht bauen oder eine Immobilie kaufen will.