Studie

Mehr Rendite mit Mietwohnungen

Anleger, die in Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser investieren wollen, müssen umdenken: In Metropolen wie Berlin oder Hamburg sind die Märkte wegen der Flucht in Immobilienanlagen inzwischen fast leergefegt.

"Das Angebot für Wohninvestments in Großstädten hat sich drastisch verknappt", sagt Marcus Cieleback, Leiter Research der Patrizia AG. Dennoch gibt es nach einer neuen Studie dieses Wohnungsinvestors weiterhin Anlagechancen am Wohnungsmarkt. "Städte aus der zweiten Reihe wie Dresden, Nürnberg und Wiesbaden bieten große Potenziale für Wohnungskäufer", sagt der Chefanalyst.

Erst die Finanzkrise, dann die Euro-Angst: Um ihr Geld zu schützen, haben vermögende Anleger seit 2009 viele Eigentumswohnungen und Mietshäuser in deutschen Großstädten erworben. Diese Flucht in Sachwerte hat erst die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. "2010 haben sich Zinshäuser in den Ballungszentren im Schnitt um 1,5 Jahresmieten verteuert", weiß René Müller, Geschäftsführer des Maklerunternehmens Bauwerk Hamburg. Und nach dem Kauf-Boom sind in Metropolen nun kaum noch Objekte zu finden.

Dafür aber gebe es in "Städten der zweiten Reihe" weiterhin interessante Investmentmöglichkeiten. Standorte wie Freiburg im Breisgau, Hannover, Kiel, Leipzig und Münster standen bislang nicht im Fokus der Anleger. Sie konzentrierten sich allein auf die großen Ballungszentren: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg, München und Stuttgart versprechen mit ihren steigenden Einwohnerzahlen beste Vermietungschancen. Doch in den "B-Städten" mit mehr als 100 000 Einwohnern seien die Risiken für Investoren nicht höher, sagt Cieleback: "Sie bieten ein mit Top-Standorten vergleichbares Maß an Sicherheit und Stabilität, haben aber ein geringeres Preis- und Mietniveau."

Das führt dazu, dass Anleger mit Wohnungen in Städten aus der zweiten Reihe oft sogar höhere Erträge erzielen können als in den Metropolen. Der Patrizia-Studie zufolge werfen seit 2000 errichtete und vermietete Eigentumswohnungen in guter bis sehr guter Lage in Berlin derzeit eine Rendite von rund 4,2 Prozent ab. In Münster sind es 4,7 Prozent.

50 Prozent mehr Miete

Dass Wohnungen und Mietshäuser in B-Städten beim Ertrag auch langfristig nicht schlechter abschneiden als Objekte in den großen A-Städten, zeigt auch eine Studie der Forschungsgesellschaft BulwienGesa. Danach stieg die Altbau-Miete in den Metropolen von 1990 bis 2010 um 50,8 Prozent. In den Städten der zweiten Reihe fiel das Plus mit exakt 50,0 Prozent ähnlich aus.

Auch in diesem Jahr dürften sich diese Mieten ähnlich entwickeln, meint BulwienGesa-Vorstand Andreas Schulten. Nur in Regionen mit schrumpfender Einwohnerzahl würden die "Wiedervermietungsmieten punktuell einen Rückgang erfahren".

Auch Tobias Just, Immobilienanalyst bei Deutsche Bank Research, sieht viel Potenzial in B-Städten - vor allem an Universitätsstandorten. Nach seinen Berechnungen wiesen neue Eigentumswohnungen in Uni-Städten wie Freiburg, Heidelberg, Marburg, Münster, Würzburg und Trier von 1998 bis 2009 die höchsten Preissteigerungen auf. "Der mittlere Wertzuwachs neuer Eigentumswohnungen lag in diesen Studentenstädten pro Jahr etwas höher als in anderen Standorten."

Für diese Entwicklung hat er zwei Ursachen ausgemacht: "Zum einen bieten die Universitäten in diesen Städten als Hauptarbeitgeber konjunkturunempfindliche Jobs." Wohnungseigentümer tragen daher ein geringes Mietausfallrisiko. Zum anderen würden viele Studenten nach ihrem Studium eine Beschäftigung in ihrer Uni-Stadt annehmen. "Da die Einkommen von Hochschulabsolventen höher sind, können sie auch höhere Mieten zahlen", sagt Just.

Christian Wittke, Immobilienexperte der Berenberg Bank, sieht noch einen weiteren Vorteil für Vermieter in Uni-Städten: "Spätestens nach Ende des Studiums ziehen Hochschulabsolventen in eine größere Wohnung." Deshalb könnten die Vermieter beim nächsten Wechsel wieder die Miete erhöhen.