Mustervereinbarung

Modernisieren ohne Streit mit Mietern

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Der Energiebedarf alter Gebäude soll sinken. Bis 2050 sollen alle 18 Millionen Häuser auf modernsten Energiespar-Standard gebracht werden - und dann 80 Prozent weniger Energie verbrauchen. "Das ist ein wichtiges Thema", sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (Berlin).

Doch Vermieter und Mieter stellt das vor Herausforderungen: "Bei Modernisierungen prallen unterschiedliche Interessen aufeinander." Mit einer Mustervereinbarung will der Mieterbund helfen, mögliche Streitpunkte im Vorfeld zu klären - mit einer gemeinschaftlichen Erklärung und unter anderem dem Vorschlag, dass der Vermieter die Miete nur um sechs statt um elf Prozent erhöht. Auch wird dort angeregt, dass man sich über künftige Mieterhöhungsmöglichkeiten unterhält und diese beispielsweise - mit Ausnahme der Betriebskostenerhöhungen - für einige Jahre ausschließen könnte.

Ebenfalls nicht ganz unwichtig ist in vielen Fällen ein finanzieller Ausgleich für bauliche Energiesparmaßnahmen des Mieters, wenn der etwa auf eigene Kosten eine neue Heizung hat einbauen lassen, die nun durch Solarheizung oder Fernwärme-Versorgung überflüssig wird.

Hausbesitzer wollen Bauarbeiten möglichst schnell und reibungslos über die Bühne bringen. Mieter müssen mit Baulärm und Dreck sowie später auch mit steigenden Mietkosten rechnen. "Das führt immer wieder zum Streit", sagt Sönke Bergemann von "Haus & Grund" in Kiel. Die Folge: "Viele Eigentümer schrecken vor Sanierungsvorhaben zurück."

Dabei sind energetische Modernisierungen eigentlich für alle von Vorteil. Laut Dena-Studie profitieren Vermieter und Mieter: "Der Vermieter kann die Investitionskosten rentabel auf die Kaltmiete umlegen. Der Mieter profitiert gleichzeitig von geringeren Heizkosten, so dass die Warmmiete insgesamt gar nicht steigt."

Ab Wochenende erhältlich

Die Mustervereinbarungs-Broschüre, die der Mieterbund ab Wochenende auch online ( www.mieterbund.de ) bereithalten wird, geht dabei von diesem Sachverhalt aus: Energiesparmaßnahmen sind teuer, die Einsparungen beim Mieter dagegen eher gering. Würde der Vermieter die ihm erlaubte elfprozentige Umlage fordern, wäre dies laut Mieterbund unangemessen. "Daher sieht die vertragliche Regelung eine Vereinbarung zur Mieterhöhung vor, die auf sechs Prozent der Investitionskosten beschränkt wird", schlägt das neue Papier vor. Dafür soll dann der Vermieter nicht verpflichtet sein nachzuweisen, wie viele öffentliche Mittel seine Kosten verkleinert haben.

In der Praxis lauern bei Modernisierungen Fallstricke: Wie lange vorher muss eine Energiesanierung angekündigt werden? Dürfen Mieter die Miete während der Bauarbeiten mindern - und wenn ja, um wie viel? Auch dazu bietet die Mustervereinbarung Lösungen, indem hier auf freiwilliger Basis Regelungen getroffen werden, die nicht nur einer Seite weh tun.

Auf 32 Seiten bietet die zusammen mit den Verbraucherzentralen aufgelegte Broschüre "Energetische Modernisierung" Einigungsvorschläge für 14 Streitfragen. "Über eine energetische Modernisierung zu streiten, erhöht nur den Stress und verzögert die Baumaßnahme", sagt Ropertz.

Jede Sanierung beginnt mit der Ankündigung. Oft aber gibt es dabei schon Probleme mit der richtigen Beschreibung. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Vermieter drei Monate vor Beginn der Arbeiten erklären müssen: Welche Arbeiten sollen ausgeführt werden? Wie umfangreich werden sie? Wann werden sie beginnen und wann voraussichtlich beendet sein?

Anregen will der Mieterbund per Mustervereinbarung auch, dass der Vermieter während der Bauzeit einmal wöchentlich zwei Stunden lang zu "Fragen, Wünschen und Anregungen auf der Baustelle" erscheint. Da könnten knifflige Themen vor Ort und unter vier Augen miteinander geklärt werden, statt dass eine der Parteien einen Rechtsanwalt bemüht, um geharnischte Briefe in die Welt zu setzen.

Ob elf oder sechs Prozent mehr Miete - der Vermieter hat auf Dauer etwas von der Investition. Zum einen hat er nach neun bzw. 16 Jahren mit der elf- bzw. sechsprozentigen Modernisierungs-Mieterhöhung seine Investitionen wieder heraus. Zum anderen kassiert er auch nach dieser Zeit weiterhin die höhere Miete, und vor allem kann er bei einem Verkauf das dann modernisierte Mietobjekt auch teurer verkaufen als ohne Energiesanierung.

Heikles Thema Mietminderung

Mieter wiederum könnten ihre Wohnungen während der Sanierungsarbeiten oft aber nur eingeschränkt nutzen, sagt Ropertz. Sei es, weil ein Gerüst die Sicht nach draußen versperre oder die Versorgung mit Wasser oder Energie unterbrochen werde. Daher hätten sie das Recht, ihre Miete zu mindern. Dennoch sollten solch strittigen Fragen kein energetisches Sanierungsprojekt verhindern, finden sowohl der Mieterbund als auch die Hauseigentümerverbände. Deshalb sind sich beide Seiten einig: Mieter und Vermieter sollten an einem Strang ziehen.