Immobilien-Telefon

Zuschläge im Mietspiegel

Thema: Neuer Berliner Mietspiegel 2009

Gibt es Widersprüche bei den wissenschaftlichen Arbeiten rund um den Berliner Mietspiegel 2009? Ein Leser fragte kritisch nach bei Frank Maciejewski, Rechtsexperte beim Berliner Mieterverein und Fachmann für das Thema Mietspiegel am Immobilien-Telefon:

Wieso kann ein Mietspiegel veröffentlicht werden, wenn die Ausarbeitungen der Firma Gewos doch erst im November 2009 erscheinen soll und erst dann käuflich zu erwerben sind?

Die Gewos-Ausarbeitung, die Sie meinen, ist eine Dokumentation über die Mietspiegel-Erstellung und beinhaltet keinerlei Informationen, die für eine Veröffentlichung des Mietspiegels rechtlich relevant wären.

Warum wird bei Anwendung der Mietspiegel-Tabelle immer davon ausgegangen, dass der Mietpreis einer normalen Wohnung mit Standardausstattung dem Mittelfeld zuzuordnen ist? Ich habe beispielsweise eine Grafik der Mietspiegelwerte im Feld I 6 aus dem Mietspiegel 2005 (Mittelwert 4,29 Euro/qm, Spanne 3,40 bis 5,04 Euro), bei denen ein größerer Teil der Mieten im unteren Feld lag. Da ich aus Datenschutzgründen von Gewos keine Auskunft bekommen habe, nehme ich an, dass es sich hier um Sozialbauten handelt.

Dass eine durchschnittliche Wohnung genommen wird, um den Mittelwert zu finden, erscheint doch grundsätzlich plausibel.

Die Frage ist ja offenbar, ob der angegebene Mittelwert tatsächlich der Mitte entspricht. Hier gibt es meines Erachtens keinen Anlass für Zweifel. Der Mittelwert wird aus "arithmetischem Mittel" und "Median" gebildet. Uns sind dabei bislang keine Rechenfehler bekannt geworden.

Wieso wird eine Spanneneinordnung vorgenommen, wenn für Fliesen im Bad und anderes Zu- und Abschläge in Euro pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet werden - zum Beispiel für abschließbare Fahrradräume, die im sozialen Wohnungsbau gesetzlich vorgeschrieben waren?

Der Senat und die Mitglieder der "AG Mietspiegel" gehen davon aus, dass bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete eine große Anzahl von Wohnwertmerkmalen eine Rolle spielen (können). Nur für die "Sondermerkmale" wurde ein direkter Zusammenhang zwischen Merkmal und Miethöhe festgestellt, er ist in Form eines Zu- oder Abschlags in Euro je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat im Mietspiegel ausgewiesen. Gleichwohl spielen auch andere Merkmale eine Rolle. Mit den in der Orientierungshilfe abgebildeten zusätzlichen Wohnwertmerkmalen soll eine Einordnung in der Spanne des jeweiligen Mietspiegelfeldes vorgenommen werden. Diese Einordnung wurde auch vom BGH als geeignet abgesegnet.

Was machen die zuständigen Behörden dagegen, dass zu hoch verlangte Mieten bei der Neuvermietung einer Wohnung in den nächsten Mietspiegel einfließen und somit die Mieten in einer Höhe zunehmen, die den Einkommen nicht mehr entspricht?

Bei einer Neuvermietung ist jede am Markt erzielbare Miete zulässig. § 5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz), der die unzulässige Mietpreisüberhöhung regelt, ist nach Ansicht der Gerichte zurzeit in ganz Berlin nicht anwendbar, da hier noch nicht "ein geringes Angebot an Wohnungen vom Vermieter ausgenutzt werde". Die deutsche Rechtsprechung verneint ein geringes Angebot wegen der angeblich 100 000 leer stehenden Berliner Wohnungen. Deshalb gibt es auch keine Behörde, die (zu) hohe Mieten verfolgen würde. Auch diese hohen Mietabschlüsse fließen daher in den nächsten Mietspiegel mit ein.

Ich habe mir von Ihrer Internetseite den 33-Seiten-Text zum Thema Mietspiegel heruntergeladen und habe im Zusammenhang mit einer angekündigten Modernisierungsmaßnahme eine Frage: Es soll im Sinne des Mietspiegels sein, dass "eine Etagenheizung, die alle Wohnräume angemessen erwärmt, einer Sammelheizung gleichzusetzen ist". Ich habe mir vor vielen Jahren eine Gasetagenheizung geleistet, die der Vermieter jetzt durch eine modernere Sammelheizung ersetzen will. Kann ich ihm Ihre Mietspiegel-Formulierung entgegenhalten und damit diese Modernisierung verhindern?

Wenn er nur Ihre Etagenheizung gegen eine gleichwertige Sammelheizung ersetzen will, würde das tatsächlich Ihren Wohnwert wohl kaum erhöhen. Aber ich bin mir ziemlich sicher, dass der Vermieter seinen Heizungs-Neueinbau vor allem mit Energieersparnis begründen wird - und da dürften Sie mit Ihrer "vor vielen Jahren" eingebauten Etagenheizung mit dem Energieverbrauch eines modernen Heizsystems ganz sicher nicht mithalten.

Da wird sicher weniger verbraucht - aber wohl vor allem, weil gleichzeitig auch eine neue Wärmedämmung für die Außenfassade angekündigt worden ist.

Trotzdem wird - ob mit oder ohne besserer Wärmedämmung - der neue Heizkessel auf jeden Fall weniger Energie verbrauchen als Ihre Heizung, und damit bleibt es bei der Modernisierung. Schließlich hat der Bundesgerichtshof schon einmal entschieden, dass jede Energieeinsparung eine Modernisierung rechtfertigt, also selbst geringfügige 1,2 Prozent.

Hier geht es zu dem vom Leser angesprochenen Text des Berliner Mietervereins zum Mietspiegel 2009: www.berliner-mieterverein.de/aktuell/mietspiegel-2009/mietspiegel2009_20609.pdf -