Finanztipp

Vorsicht vor der Tilgungsfalle

Die Zinsen für Baugeld sind noch auf niedrigem Niveau. Doch Schnäppchen-Zinsen alleine reichen nicht aus, um eine Finanzierung zu sichern. Wichtig ist in einer Niedrigzinsphase auch, die Zahlungsraten entsprechend nach oben anzupassen - sonst droht Bauherren die sogenannte Tilgungsfalle, warnt die PSD Bank Rhein-Ruhr.

Je niedriger die Monatsrate angesetzt ist, desto langsamer wächst der Tilgungsanteil innerhalb dieser Rate. Beispiel: In der Regel liegt die klassische Anfangstilgung bei einem Immobilienkredit bei 1,0 Prozent. Beträgt der Zinssatz dabei dann 6,0 Prozent, würde ein Bauherr bei einer anfänglichen Tilgung von 1,0 Prozent 32 Jahre für die Rückzahlung seines Kredits brauchen. Bei einem Zinssatz von günstigen 3,39 Prozent allerdings dauert es bei gleicher Anfangstilgung schon mehr als 43 Jahre, ehe die Immobilie voll und ganz dem Kreditabzahler gehört.

Um diese Tilgungsfalle zu umgehen, empfiehlt es sich, in Niedrigzinsphasen die anfängliche Tilgung höher anzusetzen - etwa bei 2,0 Prozent (oder noch höher). Dies verkürzt bei relativ geringem monatlichem Mehraufwand die Rückzahlungsdauer auf etwa 29 Jahre und reduziert nebenbei die Gesamtkosten schnell um mehrere 10 000 Euro.

Rolf Fühles, Marketingleiter der PSD Bank Rhein-Ruhr: "Eine Finanzierung mit zu langsamer Tilgung kann gefährlich werden, wenn beim Auslaufen einer alten Zinsbindung für den Folgekredit plötzlich höhere Zinsen anstehen." Als Faustregel sieht er: Spätestens im Rentenalter sollte die Immobilie abbezahlt sein."

Prüfen sollte man auch immer die Effektivverzinsung in Kreditverträgen. Nach Ablauf der ersten Sollzinsbindung, also nach zehn Jahren, sollte der für später kalkulierte Sollzinssatz so hoch wie im ersten Teil der Finanzierungsdauer sein. Denn für die Zukunft auf fallende Konditionen zu hoffen, sei zu optimistisch.