Neues Urteil

Streit um einen Makler ohne Vertrag

Das Maklerrecht ist kompliziert, wie immer wieder Gerichtsurteile zeigen. Zum einen finden es selbst Makler ungerecht, dass von 20 beratenen und bei Besichtigungen informierten Kunden immer nur einer die gesamte Provision bezahlen muss - der am Ende die Immobilie kauft, denn nur von ihm darf ein Makler in Deutschland Courtage fordern. Aber auch das klappt nicht problemlos, wie ein Prozess vor dem Oberlandesgericht Oldenburg (Az. 5 U 138/09) zeigt.

Über den Fall berichtet die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte.

Ein Makler hatte ein Eigenheim-Grundstück unter der Rubrik "Provision" mit dem Hinweis "Vermittlungsprovision 5,59 Prozent vom Kaufpreis" in einem Internetportal eingestellt. Bald meldet sich eine Interessentin, und es fanden mehrere Besichtigungstermine statt, sowohl mit der Interessentin als auch mit ihrem Ehemann. An Rande eines Treffens bat der Makler das Ehepaar, eine Provisionsvereinbarung zu unterzeichnen - die natürlich erst dann fällig würde, wenn das Paar die Immobilie per notariellem Kaufvertrag erwirbt. Doch diese Unterschrift verweigerten die beiden erst einmal.

Mit einem Brief verlangte der Makler darauf für den Fall des Ankaufs der Immobilie erneut Provision. Eine Woche später bestätigte die Ehefrau per E-Mail, dass sie und ihr Mann sich für das Objekt entschieden hätten und dass sie die Provision auch zahlen würden. Der Kaufvertrag wurde abgeschlossen.

Danach aber verweigerte das Ehepaar die Zahlung der Maklerprovisions-Rechnung in Höhe von 14 815,50 Euro. Das Landgericht Oldenburg wies die Provisionsklage des Maklers ab, doch das dortige Oberlandesgericht gab der Maklerklage gegen die Ehefrau am Ende statt.

Dabei bejahten die OLG-Richter ein Zustandekommen des Maklervertrages zwischen dem Makler und der beklagten Ehefrau - und bietet Lehrstoff für alle Kauf- oder Mietkandidaten, die glauben, sie würden mit einer verweigerten Unterschrift die Vermittlerleistung zwar genießen, nicht aber dafür zahlen müssen. Dass die Beklagte mit ihrer Mail im Juli 2008 bestätigt habe, die Provision zu zahlen, sei eine andere Art Unterschrift - auch so könne ein Maklervertrag zustande kommen.

Genauer für juristisch Gebildete oder Interessierte: Es handele sich bei der Mail nicht um ein Schuldversprechen oder um ein Schuldanerkenntnis, wie dies das Landgericht gemeint hatte, sondern um einen Maklervertrag, der anders als ein Schuldversprechen oder Schuldanerkenntnis keiner bestimmten Form bedürfe.

Erst Leistung, dann Vertrag

Allerdings könnten Rechtsgelehrte nun einwenden, dass in der Zeit nach dem Einverständnis zu einem Maklervertrag doch gar keine Maklertätigkeit mehr erbracht worden sei. Das aber sah das Oberlandesgericht anders: Der Maklervertrag sei wirksam zustande gekommen, da sich der Maklerkunde auch nach Erbringung der Maklerleistung wirksam zur Zahlung der Provision verpflichten kann.

Das "sehr lesenswerte Urteil des OLG Oldenburg", so die Berliner Anwaltsexperten, macht noch mehr Ausführungen zum Zustandekommen eines Maklervertrages. Dabei weist das Gericht darauf hin, dass der Makler offensichtlich mehrere Besichtigungen mit den Eheleuten vorgenommen habe, ohne ihnen gegenüber bei diesen Zusammentreffen seine Provisionsforderung deutlich gemacht zu haben.

Unabhängig davon, dass mit Internetanzeigen ein Maklervertrag nicht zustande komme, habe der Makler online nicht deutlich gemacht, dass er die Provision nur vom Käufer verlangt, sondern nur hingewiesen, dass eine "Vermittlungsprovision" zu zahlen sei. Diese Worte hätten beim Käufer den Eindruck erwecken können, dass der Verkäufer versuchen werde, eine eigene Provisionsbelastung versteckt - etwa per Erhöhung des Kaufpreises oder per Klausel im Kaufvertrag - auf den Käufer abzuwälzen.

Dazu muss man allerdings wissen, dass die in Berlin übliche Praxis - dass ein Käufer die Provision zahlt - nicht überall anerkannt ist. Es gibt Regionen in Deutschland, in denen teils der Käufer, teils aber auch beide den Makler bezahlen.

Hätte es im Oldenburger Fall die Mail der Ehefrau nicht gegeben, wäre der Makler für seine Dienste ohne Entlohnung geblieben. Das Oberlandesgericht machte deutlich, dass ein Makler gut daran tue, angesichts der Rechtsprechungs-Anforderungen sicherzustellen, dass den Interessenten ein ordnungsgemäßes Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zugeht - vor Erbringung seiner Tätigkeit.

Noch etwas komplizierter wurde der Oldenburger Fall dadurch, dass das Gericht auch nach der Verantwortlichkeit des Ehemanns fragen musste. Das Stichwort dazu lautet: "Geschäft zur Deckung des Lebensbedarfs" (§ 1357 BGB) - der Makler wollte in diesem Paragrafen eine Mithaftung des Ehemannes sehen: Wer ein "Geschäft" auch mit Wirkung für den Ehegatten besorgt - der Ehemann war ja auch am Kauf der Immobilie interessiert -, der müsse dann mithaften, auch für eine Maklerkaution.

Die Oberlandesgerichts-Juristen wiesen diesen Gedanken allerdings ab: Diese Norm sei nur auf solche Geschäfte beschränkt, über deren Abschluss die Ehegatten sich nicht vorher verständigt hätten. Da die beiden sich über den teuren Kauf eines Eigenheims und dabei über eine Maklerprovision von knapp 15 000 Euro aber ganz sicher ausgesprochen und geeinigt hätten, passe diese Regelung nicht - und folglich müsse allein die Ehefrau verklagt werden und auch sie allein den Maklerlohn zahlen.