Immobilienpreise 2011

Steigen Baugeld-Zinsen bald auf 4,5 Prozent?

Immobilienkäufer und Hausbauer müssen in diesem Jahr mit deutlich höheren Finanzierungskosten rechnen. Nachdem die Zinsen für zehnjähriges Baugeld in den vergangenen sechs Monaten schon um 0,6 Prozent gestiegen sind, steht möglicherweise ein weiterer Preisschub bevor.

"Der Aufwärtstrend setzt sich fort - in den nächsten Monaten dürften die Hypothekenzinsen auf 4,5 Prozent oder auch mehr steigen", sagt etwa Christian Wallburg vom Verband Deutscher Pfandbriefbanken.

Grund dafür sei die Schuldenkrise in Europa, verbunden mit einer höheren Inflation und der geringeren Rendite bei langfristigen Geldanlagen. Das wirke sich ganz direkt auf die Refinanzierung der Baugeldanbieter aus. Für einen Käufer von Eigenheim oder Eigentumswohnung machten sich schon geringe Zinsanhebungen deutlich bemerkbar. Nach Berechnungen der Landesbausparkassen (LBS) wirkt sich ein Zinsanstieg um nur einen Prozentpunkt genauso stark aus wie eine Immobilien-Preiserhöhung von 15 Prozent.

Dass es für Immobilienkäufer künftig teurer werden könnte, bestätigt auch Jörg Sahr (Zeitschrift "Finanztest"): "Das Risiko steigender Zinsen ist realistisch." Daher könne es sich lohnen, bei dem noch niedrigen Zinsniveau eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahren zu wählen, zumal die Zinsaufschläge dafür relativ gering seien. Auf jeden Fall sollten Käufer die Konditionen der Banken genau prüfen, meint der Experte der Stiftung Warentest. Der Unterschied zwischen den günstigsten und den teuersten Angeboten könne bei einer durchschnittlichen Finanzierung immerhin mehr als 20 000 Euro betragen.

Wer bauen will oder in den zwei, drei nächsten Jahren eine Anschlussfinanzierung benötigt, kann auch ein Forward-Darlehen nutzen, mit dem man sich die aktuellen Konditionen von heute mehrere Jahre im Voraus sichern kann. "Die Aufschläge dafür sind allerdings in jüngster Zeit kräftig gestiegen", sagt Sahr.

Die Logik erschließt sich: Wenn die Zinsen ansteigen, sorgt sich jeder Baugeld-Interessent um seine Konditionen und würde die Umschuldung in drei Jahren lieber heute als morgen heute in trockene Tücher bringen, wenn er fürs Jahr 2014 eine um zwei, drei oder gar vier Prozent höhere Hypothekenverzinsung fürchtet. Dagegen wurden die Forward-Zuschläge immer niedriger, als die Zinsen im Sinkflug waren - denn dann schwant manchem, dass er möglicherweise Sicherheitsprämien für seinen Zukunftskredit zahlt, der dann am Ende ohne Forward-Zuschlag viel preiswerter gekommen wäre.

Denn eins muss man dabei bedenken: Forward ist kein Zinslotto-Spiel mit geringem Einsatz, denn eine einmal abgeschlossenen Zukunftszins-Vereinbarung bindet nicht nur die Bank, sondern auch den Kunden. Wer heute einen Forward-Kredit abschließt, der muss dieses Darlehen zum vereinbarten Umstiegtermin der Bank auch abnehmen - auch wenn die Zinskurve auf supergünstige Konditionen abgeschmiert sein sollte.

Sondertilgung kostenlos

Derzeit sind Hypothekendarlehen von 160 000 Euro mit zehnjähriger Laufzeit laut "Finanztest"-Vergleich teilweise schon für 3,71 Prozent Effektivzins zu haben. Bei 15-jähriger Laufzeit sind es 4,15 Prozent und bei 20 Jahren 4,44 Prozent. Einige regionale Anbieter würden sogar noch günstigere Konditionen anbieten. Aktuelle Durchschnittskonditionen stehen wie immer in unserer "So teuer ist Baugeld"-Grafik.

Allerdings sei bei einem Hypothekendarlehen nicht nur der Zinssatz wichtig, betont Finanzexperte Sahr. Auch auf die weiteren Bedingungen kommt es an: Viele Institute ermöglichten beispielsweise Sondertilgungen oder auch eine oder mehrere Änderungen des Tilgungssatzes innerhalb der festgelegten Zinsbindungszeit. Während bei einigen Banken diese Extras bereits in den Standardkonditionen enthalten seien, verlangten andere dafür Zinsaufschläge.

Trotz der jüngsten Teuerungen ist das aktuelle Zinsniveau bei Baugeld immer noch günstig und liegt rund ein Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. So ist die Finanzierungslast nach LBS-Berechnungen gering. Eine Familie mit einem Kind musste im Herbst 2010 für die eigene Immobilie nur noch 13 Prozent ihres durchschnittlichen Einkommens aufwenden. 2002 waren es noch 21 Prozent, 1994 sogar 38 Prozent.

Sollten die Zinsen in diesem Jahr merklich steigen, erwartet die LBS einen Ansturm der Kaufinteressenten - und bei mehr Nachfrage dann auch sicher steigende Immobilienpreise.