Steuersparprojekt

Schenken mit Handbremse

Steuerschlupflöcher hat der Gesetzgeber zuletzt mehr und mehr geschlossen. Für Immobilienbesitzer bleibt aber noch der "Nießbrauch", der mit der Erbschaftsrechtsreform sogar noch etwas reizvoller wurde.

Unter dem Begriff "Nießbrauch" können sich viele Hausbesitzer aber immer noch nichts vorstellen. Die Schweizer sagen "Nutznießung" dazu, was eher andeutet, worum es geht: Es wird per notariellem Schenkungsvertrag ein neuer Nutznießer bestimmt. Dieses Geschenk mit angezogener Handbremse kann bei Immobilien zu Steuerersparnissen führen.

Bei einem Zuwendungsnießbrauch lassen sich Mieteinkünfte auf andere übertragen, etwa auf die eigenen Kinder. Der Vorteil: Kinder, egal welchen Alters, haben einen eigenen Grundfreibetrag beim Finanzamt, und zwar in diesem Jahr von 8004 Euro. Bis zu dieser Höhe bleiben Einkünfte steuerfrei. "Während Eltern als Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung möglicherweise für die Mieteinkünfte den Steuerhöchstsatz zahlen müssen, ginge bei einem Kind als Nutznießer der Fiskus leer aus", sagt Prof. Richard Schmidt, Dozent für Steuerrecht. Die Eigentümer bleiben beim Zuwendungsnießbrauch Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten, den Ertrag haben aber andere, was im Grundbuch eingetragen wird.

Keine Abschreibung mehr

Die Nachteile: Zum einen geht die Abschreibung verloren, denn der Immobilieneigentümer kann die Abschreibung nicht ansetzen, weil er keine Einnahmen mehr hat. Der Nutznießer wiederum hat kein Abschreibungsrecht, weil er keine Anschaffungs- und Herstellungskosten hatte.

Zum anderen sollte bei einem volljährigen Kind das steuerliche Existenzminimum nicht überschritten werden, da sonst der Kindergeldanspruch verloren geht. Und: Die kostenlose Mitversicherung in der gesetzlichen Krankenversicherung entfällt, wenn das Kind monatliche Einnahmen von mehr als 365 Euro erzielt. Das Kind müsste in diesem Fall privat oder freiwillig gesetzlich versichert werden.

Der Zuwendungsnießbrauch unterliegt als Schenkung der Steuer, und zwar generell mit dem sogenannten Kapitalwert des Nießbrauchs. Das ist der hochgerechnete Finanzvorteil des Nutznießers. Dafür gibt es bei Schenkungen alle zehn Jahre wieder neu die steuerlichen Freibeträge, zum Beispiel 400 000 Euro bei einer Schenkung von Eltern an Kinder. "Je früher der Nießbrauch geschenkt wird, desto höher fällt aber wegen der längeren Nießbrauchszeit der steuerpflichtige Kapitalwert aus", sagt Schmidt.

Beim Vorbehaltsnießbrauch wird der Nutznießer neuer Eigentümer, die Erträge bleiben beim alten Eigentümer. Eltern können so ihr Vermögen nach und nach auf die Kinder übertragen und die alle zehn Jahre möglichen Freibeträge ausschöpfen. Damit lässt sich oft verhindern, dass beim späteren Erbfall die Kinder Erbschaftsteuer zahlen müssen, weil die Freibeträge überschritten wurden.

Überschreiben Eltern dem Kind so ein Mietshaus, sind sie zwar das Eigentum los, können aber weiter über die Erträge verfügen und Werbungskosten sowie Abschreibungsabzug geltend machen. Seit der Erbschaftsteuerreform 2009 ist der Vorbehaltsnießbrauch reizvoller geworden, denn der Wert des Nießbrauchs kann nun vom Immobilienwert abgezogen werden. Schmidt: "Wird das Haus mit einem Nießbrauch belastet übertragen, sinkt der steuerpflichtige Wert und bleibt möglicherweise innerhalb der Freibeträge für Schenkungen."