Immobilien-Telefon

Miteigentümer wollen nicht sanieren

Thema: Energiefragen zu Haus und Wohnung

Wer ein Eigenheim hat, der braucht vor einer energetischen Sanierung nur drei Dinge: einen Blick ins eigene Konto, um Dämmung und neue Fenster zu bezahlen, einen Planer und einen Handwerker, der alles umsetzt. In einer Anlage mit Eigentumswohnungen kommt ein viertes Kriterium hinzu: Ohne die erforderlichen Stimmenmehrheiten steht der Energiesparwillige auf verlorenem Posten - es sei denn, er fragt nach Energiesparpflichten, die unabhängig von der Meinungsmehrheit im Haus zu erledigen sind. Andreas Becker, Energieberater für die Verbraucherzentrale Berlin, erlebte am "Immobilien-Telefon" unserer Zeitung dafür ein Beispiel:

Ich lebe in einem Haus, Baujahr 1970, acht Eigentumswohnungen. Unsere Eigentümergemeinschaft steht dem Energiesparen leider noch nicht sehr positiv gegenüber, und ich will der Gemeinschaft mit neuen Informationen ein wenig auf die Sprünge helfen. Welche Pflichten gibt es für unser Haus nach den modernen Energie- und Spargesetzen?

Beschreiben Sie mir doch bitte mal das Dach des Hauses.

Flachdach, darunter ein nicht begehbarer Raum.

Nach der Energieeinsparverordnung 2009 dürfen nicht begehbare (aber zugängliche) oberste Geschossdecken beheizter Räume einen U-Wert von 0,24 (der Wert wird angegeben in "Watt/(m²K)") nicht überschreiten. Der U-Wert steht für den Wärmeverlust an dem jeweiligen Bauteil. Devise: Je kleiner, desto besser.

Ob die Dämmung bei Ihnen schon ausreichend erfolgt ist, das müsste man einmal nachprüfen. Begehbare Geschossdecken sind übrigens ab dem 1. Januar 2012 ebenfalls zu dämmen.

Also muss das Dach doch wohl gedämmt werden?

Das Dach selbst nicht, nein. In ihrem Fall bleibt es allein bei der Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke.

Flachdächer, die sich direkt über Wohnräumen befinden, müssen erst dann gedämmt werden, wenn dort eine größere Reparatur oder Sanierung erfolgt. Das bestimmt ebenfalls die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2009). Aber leider können Sie - selbst wenn dies Energie einsparen helfen könnte - derzeit niemanden in Ihrer Eigentümergemeinschaft dazu zwingen, in Sachen bessere Dämmung jetzt tätig zu werden.

Ähnliches gilt auch für die Außenwände oder Fenster. Solange die Gemeinschaft im Haus sich nicht für eine Sanierung oder Reparatur in einem größeren Umfang entscheidet, schreibt die EnEV 2009 für Wohngebäude im Bestand "keine Zwangsmaßnahmen" vor.

Aber wo fängt dann eine "größere Sanierung" an?

Die EnEV greift, wenn mehr als zehn Prozent der Oberfläche der gesamten jeweiligen Bauteilfläche renoviert werden.

Und was folgert daraus, wenn dies genauso zutrifft?

Wenn eine Baumaßnahme nicht als geringfügig anzusehen ist, dann müssen bestimmte technische Mindeststandards eingehalten werden, die zu erläutern aber eher etwas für eine weitergehende Beratung ist.

Wir haben beispielsweise sehr große Fenster im Hausflur, die aus 50 Jahre altem Verbundfenster bestehen. Hinter denen hört man die vorbeifahrenden Autos, als würde man direkt auf der Straße stehen. Außerdem zieht es. Was kann man da machen bzw. durchsetzen?

Natürlich haben neue Fenster heute einen deutlich besseren U-Wert für den Wärmedurchgang und sind auch "dichter" als die alten bei Ihnen im Treppenhaus. Aber: Sie werden schon mit wirtschaftlichen Energiespar-Argumenten Überzeugungsarbeit leisten und die nötigen Miteigentümer-Mehrheiten sammeln müssen - das Gesetz hilft Ihnen da jedenfalls noch nicht weiter. Zwingen können sie niemanden.

Ich würde Ihnen als vorübergehende Maßnahme zum Energiesparen empfehlen, diese Fenster mit relativ geringen Kosten aufarbeiten zu lassen. Sie könnten durch einen Fachbetrieb beispielsweise zusätzliche Dichtungen einsetzen lassen.

Wo kann ich mich mal neutral beraten lassen in Energiefragen und welche Energiepflichten es gibt?

Zum Beispiel bei der Berliner Verbraucherzentrale am Hardenbergplatz 2 oder in einer anderen unserer Beratungsstellen. Sie können unter Tel. 214 85 150 anrufen und einen Termin vereinbaren. Fachingenieure beraten Mieter, Vermieter und Eigenheimbesitzer zu den Energiethemen, Heizkostenabrechnung, Feuchtigkeit und Schimmel in Wohnungen oder beispielsweise auch zum Energieträgerwechsel.

Aber das wird dann doch sicher einiges kosten?

Weil das Bundeswirtschaftsministerium über das "Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle" die Beratungen fördert, kostet das für eine halbe Stunde Beratung ganze fünf Euro. Für jeden, egal ob Hausbesitzer oder Mieter. Und wer Hartz IV-Leistungen erhält, der braucht dafür gar nichts zu bezahlen.

Mehr Tipps folgen hier am kommenden Sonnabend

"Energiesparpflichten greifen erst, wenn mehr als zehn Prozent der Oberfläche einer Bauteilfläche renoviert werden"

Andreas Becker, Energieberater für die Verbraucherzentrale Berlin