Recht

Achtung, Vertrag mit dem Bauträger

Gespräche unter künftigen Bauherren beginnen oft mit der Frage nach dem Bau- oder Bauträgervertrag. "Den habe ich noch nicht unterschrieben", sagt dann so mancher Laie, "nur einen Vorvertrag, von dem kann ich ganz leicht zurücktreten". Oft aber sind Rücktrittsrechte so eingeschränkt, dass man am Ende doch bauen "muss".

Viele Verträge sind nämlich nicht so leicht zu deuten, wie der Laie es nach der mündlichen Beratung durch sein professionelles Bau-Gegenüber einschätzt. Einen solchen Fall musste das Oberlandesgericht Celle (Az. 5 U 118/09) klären, wie die Berliner Kanzlei Breiholdt Rechtsanwälte berichtet.

In dem Fall wollte ein Ehepaar ein Grundstück kaufen und sich dort ein neues Haus bauen lassen. Allerdings gab es eine große Hürde: Ehe das Paar nicht seine derzeit bewohnte Immobilie veräußert hatte, waren die beiden nicht bereit, ein Neubauprojekt anzupacken. Wegen dieser schwierigen Ausgangslage schlossen die Eheleute mit einem Bauträger einen Bauvertrag, der ein "kostenloses Rücktrittsrecht" für den Fall enthielt, dass die Verkaufsbemühungen des Paares scheitern sollten.

Kurze Zeit nach Unterschrift unter den Bauvertrag wurde ein notarieller Vertrag beurkundet, an dem neben dem Ehepaar und dem Bauträger noch eine Gesellschaft beteiligt war, von der die Eheleute das zu bebauende Grundstück kauften. In diesem vom Notar beurkundeten Vertrag allerdings kam ein Rücktrittsrecht nicht vor.

Notarvertrag ohne Rücktritt

Es kam, wie man es befürchten konnte: Die Eheleute wurden trotz preislicher Zugeständnisse ihre unverkäufliche Altimmobilie nicht los. Also traten sie vom Vertrag mit dem Bauträger zurück.

Nunmehr aber machte der Bauträger die Zahlung einer hohen Entschädigungssumme gegen die beiden geltend. Als Begründung führte das Unternehmen an, durch die Beurkundung des neuen Vertrages ohne Rücktrittsrecht seien der ursprüngliche Bauträger-Vertrag und damit auch das Rücktrittsrecht gegenstandslos geworden.

Der rechtliche Hintergrund sieht den Bauträger erst einmal in einer recht guten Position: Gemäß § 311b BGB ist nämlich jeder Vertrag, in dem der eine Teil sich verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundungspflichtig. Beim Bauträgervertrag geht es nicht nur ums Bauen, sondern auch um das Eigentum am Grund du Boden, das nach dem Hausbau an den Bauherrn übergeht. Und: Die Beurkundungspflicht bezieht sich auch auf alle im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung stehenden Nebenabreden - fällt das Rücktrittsrecht aus dem ersten Bauvertrag darunter?

Das OLG Celle wies die Klage des Bauträgers ab: Zweifelhaft sei angesichts der Beurkundungspflicht von Nebenabreden schon, ob der notarielle Vertrag überhaupt formwirksam zustande gekommen sei. Das Rücktrittsrecht hätte dort eigentlich dem Notar vorgetragen und ins gesamte Vertragswerk eingearbeitet werden müssen. Aber auch für den Fall der Wirksamkeit des notariellen Werkes könne sich der Bauträger nicht auf das Fehlen der Rücktrittsrecht-Vereinbarung berufen.

Nicht der Bauträger müsse Schadenersatz bekommen, sondern eher die Eheleute: Sie müssten so gestellt werden, als sei der notarielle Vertrag nie geschlossen worden. Dies ergebe sich aus dem in § 249 Satz 1 BGB enthaltenen Grundsatz des "Schadensersatzes durch Naturalrestitution".

Die weitere Begründung ist für alle Bauträger-Kunden interessant - doch weil vor deutschen Gerichten immer nur Einzelfälle entschieden werden, kann kein Baukandidat davon ausgehen, dass sein eigener Fall mit derselben Beurteilung ausgeht: Den Bauträger, so das OLG, sei per Unterschrift unter den ersten, nicht vom Notar abgesegneten Vertrag eine vertragliche Nebenpflicht eingegangen - nämlich in den folgenden notariellen Vertrag eine Rücktrittsklausel aufzunehmen. Dieser Nebenpflicht habe er nicht genügt, obwohl ihm eindeutig bekannt gewesen sei, dass die Voraussetzung für die Finanzierung des Bauträgergeschäfts der Verkauf des alten Hauses der Eheleute sei.

Gericht sieht Nebenpflichten

Zudem habe der Bauträger gewusst, dass das Ehepaar glaubte, wegen des zuerst geschlossenen Bauvertrages weiterhin ein gültiges Rücktrittsrecht zu besitzen. Deshalb hätte der Bauträger vor der Beurkundung beim Notar zumindest darauf hinweisen müssen, dass das Rücktrittsrecht nunmehr keine Geltung mehr habe, wenn man den Notarvertrag unterschreibt. Dass die Eheleute den Notarvertrags-Entwurf eine Woche vor der Beurkundung zur Kenntnis zugeschickt bekamen, schaffe hier auch keine neuen Tatsachen. Es sei zu viel verlangt davon auszugehen, meinten die OLG-Richter, dass die Eheleute aus dem Fehlen eines Rücktrittsvorbehalts in dem umfangreichen Vertragswerk den Schluss hätten ziehen müssen, ihr Rücktrittsrecht habe nach der Beurkundung keine Wirkung mehr.