Eigentumswohnungen

Friedrichshain-Kreuzberg ist der neue Favorit

Eigentumswohnungen in Berlin sind preislich auf dem Weg nach oben: Allein im ersten Halbjahr 2009 stieg der durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreis von 1376 auf 1431 Euro/qm - ein Plus von rund vier Prozent. Bezirklich gesehen gibt es ganz unterschiedliche Trends - mit neuen Favoriten wie Friedrichshain-Kreuzberg und auch überraschenden Verlierern an der Preisfront.

Hat Berliner Eigentum auf der Etage im Jahre 2004 seinen Tiefpunkt erreicht, so erfreuen seither fast alle jüngeren Zahlen die Besitzer von Eigentumswohnungen (ETW) mit einer kontinuierlich steigenden Preiskurve. Nach fast einem verlorenen Jahrzehnt sind die zuletzt erzielten Kaufpreise auf dem Weg, sogar den Wert des Jahres 2000 (1502 Euro/qm) wieder zu erklimmen.

Dabei geht es bei unseren Zahlen nicht um Markteinschätzungen, sondern um ganz reale Abschlusszahlen. Untersucht wurden nach Abschluss des ersten Halbjahres alle Werte, die vom "Berliner Gutachterausschuss für Grundstückswerte" in seiner online zugänglichen Kaufpreissammlung - www.gutachterausschuss-berlin.de - von den Experten eingegeben wurden. Die Zahlen wiederum stammen von Notaren, die alle bei ihnen abgeschlossenen Berliner Immobilienkaufverträge an den Gutachterausschuss melden müssen.

Was das auch bedeutet: Da in zwei aufeinander folgenden Jahren dieselbe Wohnung üblicherweise nicht zweimal verkauft wird, geht es hier nur um eine Gesamtmarkt-Übersicht der Eigentumswohnungen. Deshalb können regional immer deutliche Steigerungen oder ein Preisverfall auftreten, etwa wenn ein neues Siedlungsprojekt fertig wird (Trend: mehr verkaufte teure Neubauwohnungen) oder wenn viele weniger geliebte Plattenbau-Anlagen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden (Trend: viele Kaufverträge mit extrem billigen Quadratmeter-Preisen).

Wohnungspreise nach Bezirken

Doch der Durchschnitt der Zahlen lügt nicht. Etwa dann, wenn es pro Bezirk um Hunderte im ersten Halbjahr 2009 verkaufter Eigentumswohnungen geht. Und da gibt es einen neuen Spitzenreiter: In Friedrichshain-Kreuzberg sind die Preise um 16,8 Prozent gestiegen, von Ende 2008 errechneten 1539 Euro auf 1797 Euro/qm. Die Mehrzahl der Objekte wurde in mehr als 100 Jahre alten Häusern verkauft.

Wer aber glaubt, diese Preise wurden vor allem in den Szenevierteln Friedrichshains erzielt, der irrt: Bei getrennten Stichproben-Rechnungen für Friedrichshain und für Kreuzberg zeigte sich, dass die Preissteigerungen nicht nur in der Simon-Dach-Straße oder am Boxhagener Platz, sondern auch in Kreuzberger Kiezen (wie Bergmannstraße und Chamissoplatz) vorkommen.

Und der Kreuzberg-Friedrichshainer Teuer-Trend ist nachhaltig: Wenn man in diesem Bezirk die Quadratmeterpreise von 2005 betrachtet, so ist die Steigerung um 32,2 Prozent bis heute ebenfalls die höchste von ganz Berlin.

Dass Preise nicht in den Himmel wachsen, wird in Pankow deutlich, dessen Eigentumswohnungs-Schwerpunkt in Prenzlauer Berg liegt. Hier sind die Preise im abgelaufenen halben Jahr leicht gefallen (siehe Grafik oben). Auch auf Sicht von fünf Jahren hat sich hier nicht mehr viel bewegt (2,4 Prozent Preisplus).

Als traditioneller Eigentumswohnungsbezirk des Berliner Westens gilt Charlottenburg-Wilmersdorf : Hier sind die Preise zuletzt um knapp zwei Prozent gestiegen, auf Fünf-Jahres-Sicht um immerhin 14 Prozent. Auf der gleichen kurzfristigen Linie liegt auch Tempelhof-Schöneberg : Hier waren 1,6 Prozent Preisplus festzustellen - allerdings hat der Bezirk schon bessere Zeiten gesehen: Seit 2005 hat sich preislich kaum etwas getan.

Auch der Bezirk Mitte zieht Eigentumswohnungskäufer an und wurde mit plus 3,9 Prozent wieder etwas teurer. Gerechnet seit 2005 ist der ETW-Preis jetzt schon um 21 Prozent gestiegen.

Hohe Preissteigerungen im ersten Halbjahr 2009 hat sonst vor allem Marzahn-Hellersdorf erlebt - doch dieser Zuwachs von gut zehn Prozent ist wie so oft in den Vorjahren nicht besonders aussagekräftig, da die Zahlen verkaufter Wohnungen so klein sind, dass kein Statistiker für die Tragfähigkeit des Trends seine Hand ins Feuer legen würde.

Auch der Bezirk Spandau darf sich auf seinen 2,6 Prozent Preisplus bei Eigentumswohnungen nicht ausruhen. Denn dieses Plus wurde nur erreicht, weil Ende 2008 der Tiefpunkt bei den ETW-Preisen erreicht wurden: Die damals 839 Euro/qm bedeuten fast eine Halbierung der Wohnquadratmeter-Preise von 1998.

Fast gleich bleibende Preise melden zwei sehr unterschiedliche Bezirke: In Neukölln hat sich der Preis aus dem 2007/2008 erreichten Tal nur um zwei Euro auf 828 Euro/qm erholen können (plus 0,2 Prozent), während im edleren Bezirk Steglitz-Zehlendorf die Preise mit minus 0,5 Prozent auf 1366 Euro pro Wohnquadratmeter leicht gefallen sind. Blickt man bis 2005 zurück, dreht sich das Bild: Neukölln liegt heute acht Prozent niedriger im Etageneigentums-Preis, Steglitz-Zehlendorf hat seit 2005 um zehn Prozent zugelegt.

Von Südwesten zum Südosten: Auch leicht im Minus liegt Treptow-Köpenick (minus 1,1 Prozent), hier waren die Quadratmeterpreise zuvor schon 2008 um fast 100 Euro/qm zurückgegangen.

Unvorteilhaft ist auch die Preiskurve in Lichtenberg , doch die minus 5,7 Prozent auf jetzt 1366 Euro/qm sind wegen geringer Eigentumswohnungs-Verkaufszahlen nicht besonders repräsentativ.

Wer im Grünen wohnen will, der kauft ein Haus, denn bei Eigentumswohnungen ist selten ein Garten dabei. Dieses Motto gilt nach wie vor für Reinickendorf . Dieser Bezirk durchlebt seit Jahren immer wieder seltsame Preissprünge bei Eigentumswohnungen - meist nach unten. Der 2009er-Halbjahreswert von 935 Euro/qm bedeutet Berlins höchstes Minus von 5,9 Prozent. Und das bedeutet auch: Nur Treptow-Köpenick und Reinickendorf haben mit diesen jüngsten Werten jetzt ihre jeweils niedrigsten Preise seit 1998 registriert.