Hermsdorf liegt am Tegeler Fließ und soll wegen der Nähe zu diesem Grüngebiet den kältesten Punkt Berlins beherbergen. Beim 25-Jahre-Preis-Check der Immobilienangebote aber dürfte Eigentumswohnungs- und Eigenheimbesitzern eher warm ums Herz werden. Zusammen mit seinen südlichen Reinickendorfer Nachbarorten, also Waidmannslust und Lübars, ist dieser Kiez heute Untersuchungsobjekt. Kommentator ist Hans Witschurke, der seit 1954 sein Maklerbüro einen Katzensprung von Hermsdorf und Lübars entfernt betreibt.
«Obwohl Lübars noch als besterhaltenes Dorf Berlins gilt, sind die Immobilienpreise dort etwas niedriger als in Hermsdorf und Waidmannslust», kennt Witschurke die Entwicklung und begründet den Unterschied mit der im Pferdedorf fehlenden Infrastruktur. Hermsdorf und Waidmannslust dagegen punkten mit ihren Zentren an den S-Bahnhöfen, wo «schon zur Jahrhundertwende die Besiedlung mit attraktiven Villen begann».
Aus Immobilienanzeigen der Berliner Morgenpost von vor 25 Jahren, im Frühjahr 1977, haben wir notiert, was Hauseigentümer für ihre Bleibe haben wollten. Nach Aussondern mehrmals nacheinander inserierter Ladenhüter blieb ein Durchschnittspreis für ein rein theoretisches 100-Quadratmeter-Haus von umgerechnet 103 300 Euro.
Im Frühjahr 2002 hat sich einiges geändert. Zum einen sind die angebotenen Reihen-, Doppel- und frei stehenden Häuser größer geworden: von einst durchschnittlich 137 Quadratmetern Wohnfläche auf heute fast 160. Entscheidender für unseren Vergleich aber ist wieder das 100-Quadratmeter-Häuschen, das nun auf 222 600 Euro kommt - plus 115 Prozent. Wie sieht Witschurke diesen Wert, der in Westberlin im oberen Mittelfeld liegt? «Ohne die derzeitige Marktschwäche lägen wir hier noch deutlich höher», sagt der Makler und weiß: «Zu den derzeit gesunkenen Preisen sind nur wenige Eigentümer bereit zu verkaufen.» Das bedauert er, denn «die Nachfrage ist sehr gut».
Die Eigentumswohnungen in «HermWaidLüb» haben sich noch ein wenig positiver entwickelt. 1977 wurden durchschnittlich 912 Euro pro Eigentumswohnungs-Quadratmeter verlangt, 25 Frühjahre später waren es 2031 Euro - 123 Prozent plus. «Trotzdem: Das ist hier ein typisches Einfamilienhaus-Gebiet, und Eigentumswohnungen spielen nur eine untergeordnete Rolle - wer hier draußen wohnt, möchte für seine Kinder auch einen Garten», winkt Witschurke ab. Aber auch darin steckt doch ein Tipp für Wohneigentums-Interessenten: ETW möglichst mit Gartenteil kaufen.
Wer sich in den drei Reinickendorfer Ortsteilen 1977 Eigentum zugelegt hat, der hat es etwas besser als der Durchschnitts-Mieter. Die Mietpreisforderungen von 1977 bis 2002 entwickelten sich nämlich um 89 Prozent in die Höhe, von 3,97 auf 7,52 Euro pro Quadratmeter. Das heißt: Der Eigentümer hat im hohen Berliner Norden die Preissteigerungen der Mieten mitgemacht und noch rund ein Drittel Preisgewinn bei seiner Immobilie zusätzlich eingefahren. Oder rechnen Sie anders, Herr Witschurke? «Nein. Aber dass diese Wertsteigerung noch nicht einmal steuerpflichtig ist, sollte man auch nicht vergessen.»
Noch besser aber wäre - zumindest nach der Statistik - derjenige gefahren, der 1977 sein Geld in Bauland investiert hätte. Im Pferdedorf Lübars, in der einstigen Forstsiedlung Waidmannslust oder im Fließtalort Hermsdorf konnte man vor 25 Jahren für 84 Euro einen mal einen Meter erschlossenes Bauland erwerben. 2002 steht der Tarif nach der amtlichen Bodenrichtwerttabelle bei durchschnittlich 242 Euro - ein sattes Plus von 188 Prozent.
Wird man in den nächsten 25 Jahren wieder 188 Prozent zulegen? Witschurke schmunzelt: «Wenn man das gesunde und angenehme Wohnen im Grünen schon mal mit 100 Prozent berechnet, müssten die restlichen 88 Prozent in beliebten Wohngegenden von Hermsdorf und Waidmannslust auch wieder drin sein.»
Und noch ein bisschen spezieller? Wo greift der Hermsdorfer zu, bei welchen Lübarser Lagen zeigt der Daumen nach oben, und wo kann man in Waidmannslust nach einem Kauf «Waidmanns Dank» rufen? «Bei Lübars ist es, obwohl etwas abgelegen, die Gegend um den Vierrutenberg. Das Freibad Lübars ist nah, und die Umgebung von Wiesen und Feldern ist ideal für Naturliebhaber.» Die Waidmannslust-Tipps des Waidmannslusters: «Bondickstraße, Nimrodstraße und Richtung Steinbergpark.»
Ganz besonders steht der Makler auf Hermsdorf: «Alle Straßen am Fließtalsaum, also vor allem die Bertramstraße und die Hedwigstraße. Außerdem rund um den Waldsee und um das Bahnhofszentrum. Wenn es dort ein Zufallsangebot gibt - Zugreifen!»