Charlottenburgs grüne Schwester

«Wilmersdorf ist die grüne Schwester des etwas urbaneren Charlottenburg.» So sieht Anton Sanladerer das Profil «seines» Stadtteils. Sanladerer ist Makler und «Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft»; vor allem aber hat er sein Büro in Wilmersdorf und dient deshalb heute als Experte beim 25-Jahre-Preis-Check.

Vorwärts in die Vergangenheit. Das bedeutet: Wir haben die Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost aus dem Frühjahr 1977 nach Immobilienanzeigen durchstöbert. Damals war das noch ein schwieriges Unterfangen, denn nach Bezirken, Stadtteilen und Wohngrößen sortierte Angebote gab es noch nicht. Fast nicht gefunden haben wir Wilmersdorfer Einfamilienhausangebote, die sind eher den Grunewald-Lagen vorbehalten, für die wir eine eigene Folge vorgesehen haben.

Eigentumswohnungen aber gibt es in Wilmersdorf: Umgerechnet 660 Euro sollte im Frühjahr 1977 der durchschnittliche Quadratmeter Wohneigentum kosten, in Westberlin ein relativ preisgünstiger Wert. Bis Frühjahr 2002 kletterte der Wilmersdorfer ETW-Quadratmeter auf 2070 Euro - ein Plus von 214 Prozent. Herr Sanladerer, was sagen Sie zu diesem kaum überbotenen Berliner Steigerungswert? «Nicht verwunderlich, denn hier haben Sie alles, was Immobilien zu einer sicheren Anlage macht, vor allem die hohe Lebensqualität in zentraler Lage mit guter Verkehrsverbindung.»

Die Wilmersdorfer Mietpreise sind ebenfalls kräftig gestiegen, aber nicht so sehr wie die Werte der Eigentumswohnungen. Wurden 1977 noch Kaltmieten von durchschnittlich 3,34 Euro je Quadratmeter inseriert, lagen die Mietforderungen 2002 schon bei 7,54 Euro. Macht plus 126 Prozent.

Auch hier zeigt sich der fast berlin-weite Trend zu größeren Wohnungen: Ein bis zweieinhalb Zimmer stiegen von einst 3,26 auf jetzt 6,68 Euro/qm - größere Wohnungen von 3,42 auf 8,51 Euro. Das ist bei kleineren Apartments ein Mietenplus von 105 Prozent, bei den großen aber 149 Prozent. «Dass das auch hier so ist, liegt an der stärkeren Fluktuation bei kleineren Wohnungen. Auch in Wilmersdorf hat sich bei den großen Wohnungen lange wenig verändert. Doch ich sehe in nächster Zeit hier einen generationsbedingten Wechsel kommen», sagt Sanladerer.

Meinen Sie das Phänomen der so genannten «Wilmersdorfer Witwen»? «Tatsächlich leben in großen Wohnungen viele Senioren, die aus sehr gut situierten Familien stammen. Aber ich sehe an der Nachfrage, dass immer mehr junge Familien sich gen Wilmersdorf orientieren. Typisch ist für mich der einstige Single aus einem Szenebezirk, der nun Familie hat und ,wegen der Kinder' ins grünere Wilmersdorf umzieht.»

Wer den bisherigen 25-Jahre-Preis-Check kennt, wundert sich nicht über den Preissieger auch in Wilmersdorf: Grund und Boden. Die Zahlen entnehmen wir erneut den Bodenrichtwerttabellen von 1977 und heute, weil inserierte Baulandangebote zu wenig statistische Basis bieten - erst recht in der vollkommen bebauten Innenstadt.

325 Prozent Preissteigerung kommen beim Zufallsgriff einiger Straßenzüge heraus: Den Ausgangspunkt 1977 bildeten 224 Euro pro Quadratmeter erschlossenes Bauland, das 2002 auf 953 Euro kommt. Sanladerer: «Wo gibts denn in Wilmersdorf noch Bauland?! Da verschwindet höchstens mal eine Tankstelle an einer Ecke und wird durch ein Bürohaus ersetzt.» Alte Häuser sind hier nicht gefährdet, abgerissen zu werden: «Die hat man hier immer gut in Schuss gehalten.»

Wenn wir Sanladerer heute nach Entwicklungsperspektiven und Geheimtipps für Wilmersdorf fragen, wird er also wohl kaum Baugrundstücke nennen. «Sicher nicht. Allgemein würde ich sagen, dass Wilmersdorf im oberen Feld bleiben wird. Solange die Nachfrage von jungen Leuten da ist...»

Gibt es Wilmersdorfer Lagen, die noch unentdeckt oder preislich so günstig sind, dass man dort zugreifen sollte? «Plätze», sagt der Makler: «Eigentlich hat jeder Wilmersdorfer Platz seinen eigenen, typischen Charakter. Was ich da empfehlen würde, ist trotz seiner schon hohen Preise der Fasanenplatz, der für mich etwas Italienisches hat. Während der Rüdesheimer Platz eher süddeutsch daherkommt.»

«Noch im Dornröschenschlaf» ist für Sanladerer «der ganze westliche Kudamm». Wenn sich gewerblich dort mehr entwickeln würde, «werden die Nebenstraßen im Kommen sein», also die Lagen «zwischen Kudamm und Westfälischer Straße bis zum Preußenpark und Fehrbelliner Platz». Schmargendorf sieht er eher als «Tipp für all die, die es sehr ruhig mögen», und die schickt er zur Orientierung in die Gegend östlich vom Roseneck.