Nicht nur Banken und Sparkassen, sondern auch Versicherungsunternehmen haben Angebote zur Immobilienfinanzierung für Bauherren, Haus- und Wohnungskäufer in ihrem Angebot. Die Stiftung Warentest sagt dazu: «Die Zinssätze klingen verlockend: Häufig liegen sie um 0,25 Prozentpunkte unter den Baugeldangeboten von Banken. Doch das Baugeld von der Versicherung ist deutlich teurer, als der Zinssatz vermuten lässt. Für Vermieter kann sich der Versicherungskredit dennoch lohnen, weil sie damit Steuern sparen können.»
Ohne jegliche Chance auf zusätzliche Steuerersparnis sei der Versicherungskredit trotz günstiger Zinssätze meist teurer als Baugeld von der Hausbank. «Grund ist die besondere Konstruktion der Versicherungskredite: Gezahlt werden nämlich nur Zinsen und Beiträge für eine Kapitallebensversicherung, aber keine Tilgung», erläutern die Berliner Verbraucherschützer. Die eigentlichen Schulden würden nämlich erst am Ende der Laufzeit mit der Auszahlung von Versicherungssumme und Überschussbeteiligung auf einen Schlag getilgt.
Die Rendite aus der Kapitallebensversicherung aber sei meist geringer als der Zinssatz für den Baukredit. «Dadurch steigt der Gesamteffektivzins für die Baufinanzierung per Lebensversicherung deutlich über den Kreditzins», rechnet Warentest.
Lohnen könne sich der Lebensversicherungskredit allerdings für Vermieter mit hohem Steuersatz. Nach Abrechnung mit dem Finanzamt sei der Ertrag der Lebensversicherung höher als die Ersparnis an Zinsen bei direkter Tilgung des Kredits ohne den Umweg über den Lebensversicherungsvertrag. «In dieser Konstellation kann die klassische Baufinanzierung von der Bank nicht mehr mithalten», meint die Stiftung Warentest.
Doch berge die Finanzierung per Versicherung Risiken. «So wird von Anfang an mit den Überschussbeteiligungen der Lebensversicherung kalkuliert. Die Rechnung geht jedoch nur auf, wenn die Versicherungsgesellschaft die heute prognostizierten Überschüsse auch tatsächlich erwirtschaftet. Gelingt das nicht, fehlt am Ende der Laufzeit Geld, um den Kredit zu tilgen. Unter Umständen muss der Kreditnehmer noch einen ganzen Batzen Geld zusätzlich berappen, um die Schulden los zu werden», heißt es bei der Stiftung. Zuletzt ist die Höhe der gesetzlich garantierten Mindestverzinsung ins Gerede gekommen, weil auch Versicherungsgesellschaften in Aktien investiert hatten und unter der Börsenflaute litten.
Dazu komme, dass steigende Zinsen die Vertragspartner einer Versicherung teurer zu stehen kämen als Bankkunden. «Der Kreditzins ist häufig nur über zehn Jahre festgeschrieben, während die Gesamtlaufzeit der Finanzierung meist bei 20 Jahren liegt. Wenn nach Auslaufen der Zinsbindung ein höherer Satz gezahlt werden muss, wirkt sich das bei der Versicherungsfinanzierung sehr viel stärker aus als bei der Bank.» AP