Immobilien sind eine Geldanlage, auch wenn das eigene Wohnen für die meisten Menschen mehr im Vordergrund steht als die Vermehrung ihres Geldes. Doch auch die so genannten Eigennutzer interessieren sich für Preisentwicklungen: Wie hat sich meine Eigentumswohnung oder mein Haus geschlagen - besonders im Vergleich mit den Mietpreisen? Die Antwort versucht eine heute beginnende Analyse-Serie zu geben.
Ein Blick auf die vergangenen fünf oder zehn Jahre wäre sehr relativ, hat sich der Immobilienmarkt doch nach der Maueröffnung heftig bewegt. Besonders in Berlin, dessen Entwicklung von der engen, wenig gepflegten Mauerstadt inmitten der DDR zur bundesdeutschen Hauptstadt mit großem Umland ging. Gerade das 1990 mit einem Mal gewonnene weitläufige Umfeld und die vielen ins Umland ziehenden Einwohner haben den Markt schwierig gemacht, dessen Preise sich in den vergangenen zehn bis zwölf Jahren ungewöhnlich stark verändert haben, mal stark nach oben und mal auch stark nach unten.
Wer also in Berlin eine Immobilienpreis-Entwicklung ohne hektische Ausschläge untersuchen will, muss weiter ausholen. Das haben wir getan: In einer Serie der West-Berliner Stadtteile und Kieze stehen die Jahre 1977 und 2002 im Wettbewerb. Wie haben sich Berliner Immobilien in 25 Jahren entwickelt: Hätte man 1977 auf ein Einfamilienhaus setzen sollen? In eine Eigentumswohnung investieren? Oder Mieter bleiben bis 2002?
Die Berliner Morgenpost bietet inzwischen den größten Immobilienanzeigenmarkt aller deutschen Tageszeitungen, und aus diesem Fundus von Daten haben wir in einer Vielzahl von Wochenendausgaben - einst sonntags, heute sonnabends - die Zahlenwerte herausgefiltert: die Preise der Eigentumswohnungen von Charlottenburg, die der Häuser in Marienfelde und Kaltmieten in Spandauer Wohnungen.
Was die Werte der D-Mark 1977 und des Euro 2002 vergleichbar macht: Die Anzeigenangebote mögen damals wie heute teils preisgünstige, teils marktgerechte und teils auch überteuerte Angebote enthalten haben - all dieses gleicht sich aus, in den Angeboten von damals wie denen von heute. Auffällige Ladenhüter allerdings, die mehrere Wochen lang erfolglos angeboten wurden, haben wir nur einmal und nicht Woche für Woche mitgezählt.
Aber auch manch anderer Wert war nicht verwertbar. Da mussten etwa die Mietangebote auf eine Kaltmiet-Basis angenähert werden. Und bei den Eigentumswohnungs-Angeboten war es anno 1977 auf einem noch relativ jungen Markt üblich, sie nur mit dem Texthinweis anzubieten, man könne sie schon mit 20 000 DM Eigengeld, also Eigenkapital erwerben; in vielen der damaligen Anzeigen wurde der Kaufpreis nicht genannt. Heute dagegen würde die Mehrzahl der Immobilien-Verbraucher auf eine so vage Angabe hin gar nicht mehr zum Telefonhörer greifen und den Anbieter nach mehr Details fragen.
Auch kaum eine Datenbasis ergab sich bei den angebotenen Grundstücken. Berlin-West bot und bietet einfach zu wenig Bauland, um eine kleinteilige Aufteilung nach Kiezen vorzunehmen. An dieser Stelle haben wir uns aus den Daten bedient, die der amtliche «Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin» (GAA) für Ende 1976 und für Anfang 2002 ermittelt hat.
Untersucht haben wir 25 Kieze innerhalb der Berliner West-Bezirke: Charlottenburg, Grunewald, Westend, Wilmersdorf, Tiergarten, Wedding, Britz/Buckow/Rudow, Neukölln, Heiligensee/Tegel/Tegelort/Konradshöhe, Frohnau, Hermsdorf/Waidmannslust/Lübars, Reinickendorf/Wittenau, Lankwitz, Lichtenrade, Mariendorf/Marienfelde, Schöneberg, Tempelhof, Gatow/Kladow/Pichelsdorf, Spandau, Kreuzberg, Dahlem, Steglitz, Lichterfelde, Wannsee/Nikolassee und Zehlendorf.
In der ersten Folge geht es um Charlottenburg (ohne Westend), am nächsten Wochenende folgt Dahlem.