Zwangsversteigerung von Immobilien: Eine Schnäppchensuche mit Risiken

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Es kann durchaus lohnend sein, bei der Versteigerung einer Immobilie mitzubieten. Allerdings sollten potenzielle Käufer einige Punkte beachten und sich nicht vom vermeintlich günstigen Preis verführen lassen, rät der Finanzierungsexperte Manfred Leiser von der Bausparkasse Schwäbisch Hall. In der Regel liegen solche Immobilien zwar deutlich unter dem Marktpreis. Trotzdem kann sich das vermeintliche Schnäppchen doch als Fehlinvestition entpuppen. "Die Tücken liegen in den Details", weiß Jörg Sahr von der Stiftung Warentest. Der Markt wird immer größer: 2002 wurden wieder mehr Zwangsversteigerungstermine als im Vorjahr gemeldet, meldet der Brancheninformationsdienst Argetra (Ratingen). Eine gute Chance für Schnäppchenjäger? Karl-Heinz Müller von der LBS in Münster ist skeptisch: "Wenn es sich wirklich um ein Schnäppchen handelt, wäre es wohl schon vorher weg." Sicher kann man bei Zwangsversteigerungen gelegentlich Immobilien zu 50 oder noch weniger Prozent ihres Verkehrswerts ersteigern. Aber 50 Prozent vom Verkehrswert sind nicht gleichbedeutend mit 50 Prozent des Realwerts. Zunächst gilt es, geeignete Objekte zu erkunden. Soll die Suche nur lokal stattfinden, reicht der Gang ins heimische Amtsgericht. Dort hängen die zur Zwangsversteigerung anstehenden Objekte aus. Mit dem Aktenzeichen der Versteigerung sollte dann der Interessent den zuständigen Rechtspfleger aufsuchen. Dort bekommt er zur Einsicht, was er zur Bewertung benötigt: das Verkehrswertgutachten. Denn bevor der Versteigerungsprozess in Gang kommt, hat sich ein Sachverständiger die Not leidend gewordene Immobilie angesehen und in seinem Gutachten deren Verkehrswert fixiert. Doch Gutachten sind mit Vorsicht zu genießen. Oft besitzen Gutachter nur eine begrenzte Besichtigungsmöglichkeit, sagt Christian Schmid-Burgh (Verbraucherzentrale Hamburg). Dies relativiert die Zustandsbeschreibung. Zudem können Gutachten je nach Urheber unterschiedlich ausfallen, ergaben Warentest-Stichproben. Auch aus einem weiteren Grund ist der im Gutachten ermittelte und per Gerichtsbeschluss festgestellte Verkehrswert problematisch. Ehe es zum "ersten Termin" einer Zwangsversteigerung kommt, ist das Gutachten mehrere Monate alt. Im "ersten Termin" haben die Gläubiger noch die meisten Rechte und können für ein schnelles Ende der Versteigerung sorgen. Manchmal werden Termine auch vertagt. Daher kann bei normalem Verfahrenslauf das Verkehrswertgutachten drei Jahre alt sein, ehe es zum Zuschlag der Immobilie kommt. Zudem dürfte in dieser Zeit wenig für deren Erhaltung investiert worden sein. Zwangsversteigerung mit Schnäppchen gleichzusetzen, hat also seine Risiken. Deshalb raten Fachleute, das Objekt der Begierde vor der Versteigerung selbst anzusehen und einen Gutachter mitzunehmen. Auch sollte man vorher eine Versteigerung "nur mal so" besuchen. Sonst kann es rasch stressig werden, weil man das Spiel noch nicht richtig durchschaut und die Situation ungewohnt ist.