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Schimmel oder Lärm: So mindert man die Miete richtig

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Welche Gründe gibt es?

Generell muss ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel an der Wohnung gegeben sein. „Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf“, fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin zusammen. Zu den klassischen Mietminderungsursachen gehören undichte Fenster, kaputte Heizung in der kalten Jahreszeit, Schimmel in der Wohnung, Krach von Nachbarn und Baulärm.

Wie wird richtig gemindert?

Im ersten Schritt informiert der Mieter den Eigentümer zügig über den Mangel und setzt ihm eine Frist zur Beseitigung – per Telefon, E-Mail oder Brief. Fax oder Einwurf-Einschreiben sind gerichtsfest, sagt Mietrechtsanwalt Marcus Reidel aus München. Die eigentliche Mietminderung wird nicht gesondert angekündigt und erfolgt rückwirkend, wenn der Vermieter tatenlos bleibt.

Welche Fristen bestehen zur Mängelbeseitigung?

Der Zeitraum hängt wesentlich ab von der Beeinträchtigung. Eine kalte Heizung im Winter erfordert vom Vermieter sofortige Abhilfe. „Er muss auch am Wochenende einen Notdienst in Gang setzen“, sagt die Mietrechtsreferentin Inka-Marie Storm des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ähnliches gilt für eingefrorene Leitungen.

Wie viel kann gestrichen werden?

Bei extremen Beeinträchtigungen – Schwarzschimmelbefall in der Wohnung etwa – können es bis zu 100 Prozent sein. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht den Mieter in der Pflicht, die Quote selbst einzuschätzen. Aus Gerichtsurteilen können Anhaltspunkte abgeleitet werden. Kaputte Klingel: drei bis fünf Prozent, knackende Heizung, Warmwassertemperatur unter 40 Grad Celsius, fehlende Warmwasserversorgung: zehnProzent. Sämtliche Fenster undicht (Sommer und Winter) und dadurch bedingte ständige Feuchtigkeit: 50 Prozent. Krach wegen Bauarbeiten im Haus: bis zu 60 Prozent. Einzige Toilette nicht benutzbar: 80 Prozent. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger. Die Miete darf laut DMB nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel bestand.

Wann kann nicht gemindert werden?

Es geht nicht, wenn ein Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat – er also schon beim Abschluss des Mietvertrags wusste, dass die Fenster klappern. Und es geht nicht bei vom Mieter selbst verschuldeten Mängeln oder bei Lappalien, zum Beispiel einer kaputten Glühbirne.